Γιατί απορρίπτονται αιτήσεις Golden Visa στην Ελλάδα

Οι ευθείες απορρίψεις αιτήσεων Golden Visa στην Ελλάδα είναι σπάνιες και οι περισσότερες οφείλονται στο ακίνητο ή στον τρόπο πληρωμής του, όχι στο ίδιο το πρόσωπο. Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου που αναφέρει το IMI Daily, από 33.052 νέες αιτήσεις το 2022-2026 απορρίφθηκαν 319, δηλαδή περίπου 1%, και ανακλήθηκαν 24 άδειες. Το νούμερο δείχνει ότι το σύστημα δεν είναι εχθρικό, και ότι μια απόρριψη είναι συνήθως ένα λάθος που θα μπορούσε να είχε βρεθεί πριν από την υποβολή.

Τι δείχνουν και τι δεν δείχνουν οι αριθμοί

• Το υπουργείο μετρά απορρίψεις και ανακλήσεις. Δεν δημοσιεύει πόσοι φάκελοι επέστρεψαν για ελλείψεις, αποσύρθηκαν ή καθυστέρησαν μήνες πριν από την απόφαση.
• Αρκετές χιλιάδες φάκελοι εκκρεμούν ακόμη: η ίδια έκθεση αναφέρει 25.970 εκκρεμείς στο τέλος Σεπτεμβρίου 2026, από κορυφή 52.821 τον Μάρτιο 2025. Ένας φάκελος που περιμένει δεν έχει απορριφθεί. Δείτε τον χρόνο εξέτασης.
• Τα στοιχεία περιγράφουν παλιούς φακέλους. Οι κανόνες άλλαξαν το 2024 και ξανά το 2026, οπότε το παρελθοντικό ποσοστό είναι ένδειξη και όχι υπόσχεση.

Οι σημαντικότεροι λόγοι

1. Το ακίνητο δεν πληροί τον κανόνα. Το IBA απαριθμεί τους λόγους στην ανασκόπησή του του Σεπτεμβρίου 2026:

• το ακίνητο βρίσκεται σε λάθος κατηγορία τιμής ή το κτισμένο ακίνητο έχει λιγότερα από 120 τ.μ. (δείτε τα όρια ανά περιοχή)·
• προστίθενται πολλές μικρές μονάδες για να φτάσουν το όριο, κάτι που δεν επιτρέπεται πια (δείτε τον κανόνα του ενός ακινήτου)·
• στη διαδρομή των 250.000 € η αλλαγή χρήσης δεν ολοκληρώθηκε πριν από την υποβολή, ή ολοκληρώθηκε πριν από τις 5 Απριλίου 2024, ή το ακίνητο χρησιμοποιείται ως έδρα εταιρείας·
• στη διαδρομή των διατηρητέων η αποκατάσταση δεν έχει τελειώσει έως την πρώτη ανανέωση (ανάκληση και πρόστιμο 150.000 €).

2. Η πληρωμή δεν είναι αποδεκτή. Η επίσημη σελίδα της κυβέρνησης απαριθμεί τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής της συμφωνημένης τιμής: τραπεζική επιταγή με διαγραμμίσεις στον λογαριασμό του πωλητή σε ελληνική τράπεζα, έμβασμα ή πληρωμή με κάρτα μέσω τερματικού παρόχου πληρωμών στην Ελλάδα. Οι επαγγελματίες λένε ότι ο τρόπος πληρωμής είναι το πιο συχνό πρόβλημα. Τα μετρητά δεν είναι στη λίστα και από τον Δεκέμβριο του 2024 ένα συμβόλαιο που καταγράφει πληρωμή σε μετρητά μπορεί να είναι άκυρο, σύμφωνα με δημοσίευμα του κλάδου. Για τα τερματικά καρτών οι πηγές διαφωνούν: η επίσημη σελίδα τα αναφέρει, μια έκθεση του 2019 λέει ότι απαγορεύτηκαν. Ο ασφαλής δρόμος είναι το τραπεζικό έμβασμα. Το ποσό που δίνει το δικαίωμα δεν μπορεί να υποθηκευτεί: δάνεια και Golden Visa.

3. Το πρόσωπο δεν πληροί τις προϋποθέσεις. Η ίδια επίσημη σελίδα ορίζει ότι ο αιτών δεν πρέπει να αποτελεί απειλή για τη δημόσια τάξη, τη δημόσια ασφάλεια και τις διεθνείς σχέσεις, δεν πρέπει να είναι καταχωρισμένος ως ανεπιθύμητος για σοβαρούς λόγους και δεν πρέπει να αποτελεί κίνδυνο για τη δημόσια υγεία. Το πιστοποιητικό ποινικού μητρώου είναι μέρος όσων ζητούν οι επαγγελματίες. Οι πηγές διαφωνούν για το πόσο βαθιά είναι οι έλεγχοι, οπότε υποθέστε ότι γίνονται.

4. Ο φάκελος είναι ελλιπής. Ο επίσημος κατάλογος περιλαμβάνει το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου (μέρη, ακίνητο, τιμή, πληρωμή), την απόδειξη εγγραφής στο κτηματολόγιο ή πιστοποιητικό δικηγόρου, τη δήλωση Ε9, ιδιωτικό ασφαλιστήριο και φωτογραφία. Οι συμβουλευτικοί οδηγοί προσθέτουν την απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων και τα αστικά έγγραφα της οικογένειας. Η επίσημη σελίδα για τη διαδρομή των διατηρητέων δεν κατονομάζει δήλωση προέλευσης κεφαλαίων, αλλά οι τράπεζες και οι συμβολαιογράφοι τη ζητούν βάσει των κανόνων κατά της νομιμοποίησης εσόδων: προέλευση κεφαλαίων.

Ανάκληση αφού έχετε την άδεια

• Η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου που δίνει το δικαίωμα, ή η υπεκμίσθωσή του, οδηγεί σε ανάκληση και πρόστιμο 50.000 €, σύμφωνα με το IBA. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται: μίσθωση του ακινήτου.
• Η πώληση του ακινήτου αφαιρεί τη βάση της άδειας, εκτός αν αντικατασταθεί από άλλο που πληροί τις προϋποθέσεις: πώληση.
• Η μεταπώληση ακινήτου που έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για άδεια ελέγχεται: το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου αναφέρει αν ο πωλητής το χρησιμοποίησε για άδεια επενδυτή.

Αν σας απορρίψουν

Η επίσημη σελίδα για τις διαδρομές του άρθρου 100 περιγράφει διοικητική προσφυγή (ένσταση) κατά της απόρριψης. Η προθεσμία είναι δύο μήνες από την κοινοποίηση, το τέλος 50 € και η υπηρεσία που εξέδωσε την απόφαση πρέπει να αποφασίσει μέσα σε 30 ημέρες. Η ειδοποίηση απόρριψης αναφέρει τις λεπτομέρειες για την περίπτωσή σας, οπότε διαβάστε την πρώτη. Μια απόρριψη μπορεί μερικές φορές να διορθωθεί με νέα αίτηση αφού αρθεί η αιτία· πάρτε συμβουλή από Έλληνα δικηγόρο μετανάστευσης πριν επιλέξετε ανάμεσα στα δύο. Το τέλος της άδειας είναι 2.000 € συν 16 € για την κάρτα· το τέλος προσφυγής είναι ξεχωριστό.

Λίστα ελέγχου πριν από την υποβολή

1. Το ακίνητο είναι στη σωστή κατηγορία και πληροί τον κανόνα των 120 τ.μ.: ζητήστε το σχέδιο και το απόσπασμα κτηματολογίου.
2. Ένα ακίνητο, μία πράξη, ένας αγοραστής (ή ο αγοραστής είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης της εταιρείας).
3. Η τιμή πληρώθηκε με τραπεζικό έμβασμα στον πωλητή, από λογαριασμό που μπορείτε να τεκμηριώσετε.
4. Ο δικηγόρος έχει το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου και την απόδειξη εγγραφής στο κτηματολόγιο.
5. Η ασφάλιση ισχύει για κάθε αιτούντα.
6. Τα πιστοποιητικά ποινικού μητρώου έχουν Apostille και μετάφραση: λίστα εγγράφων.
7. Γνωρίζετε ότι δεν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

Πηγές: IMI Daily, δελτία του υπουργείου έως τον Σεπτέμβριο 2026· IBA, «The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul» (9 Σεπτεμβρίου 2026)· MITOS, σελίδες άρθρου 100 (ενημέρωση 5 Νοεμβρίου 2026)· res-greece.com (Δεκέμβριος 2024)· IMI Daily (15 Ιανουαρίου 2019). Οι επίσημες σελίδες που διαβάσαμε αφορούν τις διαδρομές των διατηρητέων και της αλλαγής χρήσης: οι τυπικές διαδρομές μπορεί να έχουν δική τους διατύπωση, οπότε επιβεβαιώστε την με τον δικηγόρο σας. Ενημερωτικό υλικό, όχι νομική συμβουλή.