Πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα ως αλλοδαπός το 2026
Ένας αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς άδεια διαμονής και χωρίς να ταξιδέψει εκεί. Υπάρχει ένας περιορισμός: οι πολίτες εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια στις παραμεθόριες ζώνες. Για την αγορά χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ, τραπεζικός λογαριασμός, δικηγόρος και συμβολαιογράφος. Στην τιμή προστίθεται περίπου 6,9%: ο φόρος μεταβίβασης 3,09% και περίπου 3,8% για δικηγόρο, συμβολαιογράφο και κτηματολόγιο. Έχει ανακοινωθεί αύξηση του φόρου σε 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ· δεν είναι ακόμη νόμος.
Ελέγχθηκε στις 13 Νοεμβρίου 2026 με βάση δημόσιες πηγές και τους δικούς μας υπολογιστές· οι κανόνες και οι φόροι αλλάζουν, γι' αυτό επιβεβαιώστε τους ισχύοντες με Έλληνα δικηγόρο.
Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα
Δεν υπάρχει γενική απαγόρευση: πολίτες οποιασδήποτε χώρας μπορούν να αγοράσουν κατοικία στην Ελλάδα και δεν χρειάζεται άδεια διαμονής. Οι εξαιρέσεις είναι οι παραμεθόριες και στρατιωτικές ζώνες.
Οι πολίτες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ χρειάζονται άδεια για αγορά σε παραμεθόρια ζώνη από ειδική επιτροπή στην οποία η ψήφος του εκπροσώπου του Υπουργείου Άμυνας είναι υποχρεωτική. Νομική βάση είναι ο νόμος 1892/1990. Όπως περιγράφουν οι πηγές, η ζώνη καλύπτει όλα τα Δωδεκάνησα, τη Λέσβο, τη Χίο, τη Σάμο, τη Λήμνο, τη Σαμοθράκη, τη Σκύρο, τα Διαπόντια νησιά και τμήματα της βόρειας ηπειρωτικής Ελλάδας και του Έβρου. Οι πηγές διαφέρουν για μέρη όπως η Σαντορίνη. Πολίτες της ΕΕ, της Ελβετίας, της Νορβηγίας, της Ισλανδίας και του Λιχτενστάιν δεν χρειάζονται αυτή την άδεια. Οι περιοχές στρατιωτικού ενδιαφέροντος απαιτούν άδεια από κάθε αγοραστή.
Οι πηγές δίνουν διαφορετικούς χρόνους για την άδεια, από μία-δύο εβδομάδες έως τέσσερις με οκτώ. Δεν μπορέσαμε να επιβεβαιώσουμε αναφορές για αυστηρότερους κανόνες στον Έβρο. Οι περιοχές της Αττικής που καλύπτουμε στη σελίδα της Αττικής δεν ανήκουν στις παραμεθόριες ζώνες που ονομάζουν αυτές οι πηγές· για οποιοδήποτε άλλο μέρος ζητήστε από τον δικηγόρο να ελέγξει το ακίνητο πριν καταβάλετε προκαταβολή.
Πόσο κοστίζει μια αγορά πάνω από την τιμή
Τα έξοδα αγοράς υπολογίζονται από την τιμή. Παρακάτω είναι οι ίδιοι συντελεστές όπως στον υπολογιστή αγοράς: φόρος μεταβίβασης 3,09%, δικηγόρος 1,5%, συμβολαιογράφος 1,5%, κτηματολόγιο 0,8%.
Σήμερα
Σύνολο επιπλέον: 27.560 € · 6,89% της τιμής
- Φόρος μεταβίβασης
12.360 € · 3,09% - Δικηγόρος
6.000 € · 1,5% - Συμβολαιογράφος
6.000 € · 1,5% - Κτηματολόγιο
3.200 € · 0,8%
Αν ο φόρος γίνει 15%
Σύνολο επιπλέον: 77.000 € · 19,25% της τιμής
- Φόρος μεταβίβασης
61.800 € · 15,45% - Δικηγόρος
6.000 € · 1,5% - Συμβολαιογράφος
6.000 € · 1,5% - Κτηματολόγιο
3.200 € · 0,8%
Ο φόρος 15% έχει ανακοινωθεί για αγοραστές εκτός ΕΕ και δεν είναι ακόμη νόμος· το διάγραμμα χρησιμοποιεί 15% συν 3% δημοτική επιβάρυνση στον φόρο, δηλαδή 15,45%. Ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και το κτηματολόγιο μένουν ίδια.
| Τιμή ακινήτου | Φόρος μεταβίβασης 3,09% | Δικηγόρος | Συμβολαιογράφος | Κτηματολόγιο | Σύνολο εξόδων | Σύνολο με έξοδα | Σύνολο αν ο φόρος γίνει 15,45% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 7.725 € | 3.750 € | 3.750 € | 2.000 € | 17.230 € | 267.230 € | 298.130 € |
| 400.000 € | 12.360 € | 6.000 € | 6.000 € | 3.200 € | 27.560 € | 427.560 € | 477.000 € |
| 800.000 € | 24.720 € | 12.000 € | 12.000 € | 6.400 € | 55.120 € | 855.120 € | 954.000 € |
- Για τα νεόδμητα ο ΦΠΑ 24% έχει ανασταλεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026: πληρώνεται ο φόρος μεταβίβασης και ο κατασκευαστής επιλέγει ανά έργο. Τι θα γίνει μετά το 2026 δεν είναι γνωστό.
- Η αύξηση του φόρου σε 15% (15,45% με την δημοτική επιβάρυνση) για αγοραστές εκτός ΕΕ έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει ψηφιστεί· οι πηγές αναφέρουν 1η Ιανουαρίου ή 1η Ιουλίου 2027. Η τελευταία στήλη δείχνει το αποτέλεσμα αν τεθεί σε ισχύ. Παρακολουθήστε το ημερολόγιο νόμων.
Τα βήματα της αγοράς: τι να ελέγξετε και τι να ζητήσετε
Η σειρά είναι ίδια στις πηγές· δεν υπάρχει αξιόπιστο χρονοδιάγραμμα σε εβδομάδες, γι' αυτό ζητήστε από τον δικηγόρο εκτίμηση για το συγκεκριμένο ακίνητο.
| Στάδιο | Τι να ελέγξετε | Τι να ζητήσετε |
|---|---|---|
| 1. ΑΦΜ | Χρειάζεται για αγορά, λογαριασμό και φόρους. Μπορεί να εκδοθεί αυτοπροσώπως στην Αθήνα ή εξ αποστάσεως με βιντεοκλήση επαλήθευσης. Περισσότερα: πώς παίρνετε ΑΦΜ. | Αντίγραφο διαβατηρίου, ξένος φορολογικός αριθμός και τηλέφωνο· πληρεξούσιο αν ενεργεί αντιπρόσωπος. |
| 2. Τραπεζικός λογαριασμός | Λογαριασμός μη κατοίκου μπορεί να ανοιχτεί με πληρεξούσιο, αλλά οι έλεγχοι προέλευσης κεφαλαίων είναι αυστηροί. Περισσότερα: άνοιγμα λογαριασμού και προέλευση κεφαλαίων. | Αντίγραφα κινήσεων και απόδειξη εισοδήματος και προέλευσης χρημάτων. |
| 3. Δικηγόρος και πληρεξούσιο | Το εύρος του πληρεξουσίου· η αμοιβή του δικηγόρου γραπτώς (1,5% συν ΦΠΑ στον υπολογιστή). | Υπογεγραμμένη συμφωνία με τον δικηγόρο· πληρεξούσιο από ελληνικό προξενείο ή συμβολαιογράφο, με apostille και επικυρωμένη μετάφραση. |
| 4. Νομικός έλεγχος | Το δικαίωμα του πωλητή να πουλήσει, βάρη, υποθήκες και διαφορές, οικοδομικές άδειες και νομιμότητα του κτιρίου. Μηχανικός ελέγχει για αυθαίρετα: ακόμη και ένα κλειστό μπαλκόνι που λείπει από το σχέδιο μπορεί να σταματήσει τη συμφωνία. | Η αλυσίδα τίτλων, απόσπασμα κτηματολογίου, πιστοποιητικό υποθηκοφυλακείου, έκθεση του μηχανικού και βεβαιώσεις μη οφειλής. |
| 5. Προσύμφωνο και προκαταβολή | Η τιμή, η προκαταβολή (συνήθως 10%, κατά μία πηγή), η ημερομηνία ολοκλήρωσης και οι ποινές. Για κατοικίες υπό κατασκευή: εγγυήσεις και άδειες, βλ. αγορά υπό κατασκευή. | Σχέδιο συμβολαίου από τον δικηγόρο· για υπό κατασκευή: οικοδομική άδεια, σχέδια και τραπεζική εγγύηση. |
| 6. Υπογραφή στον συμβολαιογράφο | Πληρωμή μέσω τράπεζας, φόροι και η άδεια παραμεθόριας ζώνης (αν χρειάζεται) εξασφαλισμένη εκ των προτέρων. | Το συμβολαιογραφικό έγγραφο, απόδειξη πληρωμής και αποδείξεις καταβολής φόρων. |
| 7. Καταχώριση | Η καταχώριση του συμβολαίου στο Ελληνικό Κτηματολόγιο ολοκληρώνει τη μεταβίβαση. Μετά υποβάλετε τη δήλωση Ε9 και ενεργοποιήστε τις παροχές. | Το καταχωρισμένο συμβόλαιο ή πιστοποιητικό κτηματολογίου. |
Οι πηγές διαφέρουν ως προς το ποιος κάνει τον νομικό έλεγχο (ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος)· συμφωνούν ότι τη δουλειά την κάνει ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος παραμένει ουδέτερος.
Αγορά χωρίς ταξίδι στην Ελλάδα
Όλη η αγορά μπορεί να γίνει με πληρεξούσιο: το ΑΦΜ, ο λογαριασμός, οι έλεγχοι και η υπογραφή στον συμβολαιογράφο γίνονται από την ελληνική πλευρά. Το πληρεξούσιο γίνεται στο ελληνικό προξενείο της χώρας σας (ο πιο εύκολος τρόπος) ή σε τοπικό συμβολαιογράφο, με apostille και επικυρωμένη μετάφραση· καλύτερα να περιορίζεται σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Περισσότερα: αγορά ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.
Στεγαστικά για μη κατοίκους
Η αγορά είναι κυρίως με μετρητά. Υπάρχουν στεγαστικά για μη κατοίκους, αλλά οι όροι είναι πιο συντηρητικοί απ' ό,τι στην Ισπανία ή την Πορτογαλία. Οι πηγές αναφέρουν δάνειο περίπου 50–70% της αξίας (χαμηλότερο για πολίτες εκτός ΕΕ, περίπου 50–60%) και επιτόκια περίπου 4% έως 6,5%· οι αριθμοί διαφέρουν και δεν βρήκαμε τιμοκατάλογο τραπεζών για μη κατοίκους. Ζητήστε πολλές προσφορές.
Αν ο στόχος είναι η Golden Visa, προσέξτε τους κανόνες για δανειακά κεφάλαια: στεγαστικά και Golden Visa.
Πού να αγοράσετε
Η επιλογή περιοχής εξαρτάται από τον προϋπολογισμό, το όριο της Golden Visa και τον στόχο: θάλασσα, μετρό, εκμίσθωση ή ησυχία. Η σελίδα της Αττικής έχει χάρτη, βασικά σημεία και οδηγό για κάθε περιοχή, ενώ οι τιμές και τα ενοίκια ανά περιοχή βρίσκονται στο monitor τιμών.
Αγορά και διαμονή
Η αγορά από μόνη της δεν δίνει άδεια διαμονής. Η Golden Visa απαιτεί 800.000 € στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους, 400.000 € αλλού (τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων) ή 250.000 € για μετατραπέντα μη κατοικήσιμα ακίνητα και αποκατάσταση διατηρητέου. Η βραχυχρόνια εκμίσθωση τέτοιου ακινήτου απαγορεύεται.
Ελέγξτε την περίπτωσή σας στον εντοπιστή ορίου και υπολογίστε το πλήρες κόστος για την οικογένειά σας στον υπολογιστή.
Φόροι και έξοδα μετά την αγορά
Μετά τη συναλλαγή ο ιδιοκτήτης πληρώνει τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ): υπολογίζεται ανά ακίνητο και εξαρτάται από την περιοχή, το εμβαδόν, την ηλικία του κτιρίου και τον όροφο· ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει τη δήλωση Ε9 ώστε η εφορία να τον βεβαιώνει κάθε χρόνο.
- Φόρος εισοδήματος από ενοίκια το 2026: 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω (οι πηγές αναφέρουν και 35.000 € για το ανώτατο όριο). Υπολογίστε τον στον υπολογιστή απόδοσης.
- Ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026· τι θα ακολουθήσει δεν είναι γνωστό.
- Το ενοίκιο πρέπει να πληρώνεται μέσω τράπεζας ή ηλεκτρονικά (από 1η Ιανουαρίου 2026).
- Η αγορά δεν σας κάνει φορολογικό κάτοικο: κάνει η Golden Visa φορολογικό κάτοικο.
Συνηθισμένα λάθη
Αυθαίρετες κατασκευές
Ακόμη και ένα κλειστό μπαλκόνι ή προσθήκη που δεν υπάρχει στο σχέδιο μπορεί να μπλοκάρει τη συμφωνία. Ζητήστε έκθεση ανεξάρτητου μηχανικού πριν από την προκαταβολή.
Βάρη και χρέη
Ο έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο είναι υποχρεωτικός· ζητήστε γραπτή έκθεση ότι το ακίνητο είναι καθαρό πριν μεταφέρετε χρήματα.
Παραμεθόρια ζώνη
Αν το ακίνητο είναι σε νησί ή στον βορρά, μάθετε αν ανήκει στη ζώνη και εξασφαλίστε την άδεια πριν από την υπογραφή.
Υπό κατασκευή χωρίς εγγυήσεις
Ελέγξτε την οικοδομική άδεια, το σχέδιο και την τραπεζική εγγύηση και προσέξτε την ημερομηνία παράδοσης.
Προμήθειες χωρίς σύμβαση
Καθορίστε γραπτώς την αμοιβή του μεσίτη και του δικηγόρου πριν αρχίσει η δουλειά.
Ξεπερασμένος οδηγός
Πολλά κείμενα περιγράφουν παλιά όρια και φόρους. Ελέγξτε την ημερομηνία και συγκρίνετε με το ημερολόγιο νόμων.
Πηγές
Ο νόμος 1892/1990 και η περιγραφή των παραμεθόριων ζωνών από αναλύσεις δικηγόρων και μεσιτικών (Elxis, Your Overseas Home, Mondaq)· διαδικασία και έξοδα: Sotheby's International Realty Greece, Nikana, Greek City Times, οι υπολογιστές και τα άρθρα μας· στεγαστικά: Expat Focus, Ktimatoemporiki, Elxis· φόρος 15%: IMI Daily. Πολλές πηγές ανήκουν σε μεσιτικά, γι' αυτό δίνουμε τους αριθμούς ως ενδείξεις. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή.
Υπολογιστής αγοράςΗμερολόγιο νόμωνΑγορά εξ αποστάσεωςΤο ΑΦΜΑττική: περιοχές και χάρτης
Λάβετε συμβουλευτική
Ελέγχθηκε στις 13 Νοεμβρίου 2026 με βάση δημόσιες πηγές και τους δικούς μας υπολογιστές· οι κανόνες και οι φόροι αλλάζουν, γι' αυτό επιβεβαιώστε τους ισχύοντες με Έλληνα δικηγόρο.
Συχνές ερωτήσεις
Ερωτήσεις για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα
Χρειάζομαι άδεια διαμονής για να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα;
Όχι. Οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν κατοικία χωρίς άδεια διαμονής· περιορισμοί ισχύουν μόνο σε παραμεθόριες και στρατιωτικές ζώνες για πολίτες εκτός ΕΕ.
Πόσο κοστίζει μια αγορά πάνω από την τιμή;
Περίπου 6,9%: φόρος μεταβίβασης 3,09%, δικηγόρος 1,5%, συμβολαιογράφος 1,5% και κτηματολόγιο 0,8%. Έχει ανακοινωθεί αύξηση του φόρου σε 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, αλλά δεν υπάρχει ακόμη νόμος: ημερολόγιο νόμων.
Πρέπει να πάω στην Ελλάδα για να αγοράσω;
Όχι, η συναλλαγή μπορεί να γίνει με πληρεξούσιο. Το ΑΦΜ, ο λογαριασμός, οι έλεγχοι και η υπογραφή γίνονται από την ελληνική πλευρά: αγορά εξ αποστάσεως.
Χρειάζεται άδεια ένας πολίτης εκτός ΕΕ;
Μόνο αν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια ή στρατιωτική ζώνη: τότε απαιτείται άδεια επιτροπής με το Υπουργείο Άμυνας. Οι περιοχές της Αττικής στη σελίδα μας δεν ανήκουν σε τέτοιες ζώνες· για άλλο μέρος ζητήστε από τον δικηγόρο να ελέγξει.
Μπορεί ένας μη κάτοικος να πάρει στεγαστικό στην Ελλάδα;
Ναι, αλλά η αγορά είναι κυρίως με μετρητά και οι όροι πιο συντηρητικοί. Οι πηγές αναφέρουν δάνειο περίπου 50–70% και επιτόκια περίπου 4–6,5%· οι αριθμοί διαφέρουν, γι' αυτό ζητήστε προσφορές από αρκετές τράπεζες.
Δίνει η αγορά άδεια διαμονής;
Όχι από μόνη της. Η Golden Visa απαιτεί συγκεκριμένο ποσό και τύπο ακινήτου: 250.000, 400.000 ή 800.000 €. Ελέγξτε στον εντοπιστή ορίου.