Όρια Golden Visa ανά περιοχή και ο κανόνας των 120 τ.μ. (2026)

Η ελληνική Golden Visa απαιτεί 800.000 € στην Αττική, στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, στις περιφερειακές ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης και σε νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους· παντού αλλού απαιτεί 400.000 €. Ένα ολοκληρωμένο ακίνητο, ή ακίνητο με οικοδομική άδεια, πρέπει να έχει τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων. Υπάρχει και όριο 250.000 € για μετατραπέντα μη οικιστικά ακίνητα και για την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν (IBA, Σεπτέμβριος 2026).

Τα τρία επίπεδα

Επίπεδο	Πού ή τι	Ελάχιστο εμβαδόν
800.000 €	Αττική, περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, περιφερειακές ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης, νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους	120 τ.μ. κύριων χώρων
400.000 €	Παντού αλλού στην Ελλάδα	120 τ.μ. κύριων χώρων
250.000 €	Ακίνητο που μετατράπηκε από μη οικιστική σε οικιστική χρήση μετά τις 5 Απριλίου 2024· αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου	κανένα

Οι κανόνες προκύπτουν από το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, που τροποποίησε το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης και αντικατέστησε το προηγούμενο γεωγραφικό πλαίσιο με όρια 250.000 € και 500.000 €. Η IBA περιγράφει εκείνη τη μετάβαση ως σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωμένη, αν και ορισμένες αιτήσεις και ανανεώσεις μπορεί να εξαρτώνται από διατηρημένα δικαιώματα. Ελέγξτε τη διεύθυνσή σας στην αναζήτηση ορίου ή διαβάστε για κάθε επίπεδο: 800.000 €, 400.000 €, 250.000 €.

Πώς λειτουργεί ο κανόνας των 120 τ.μ.

• Αφορά ολοκληρωμένο ακίνητο ή ακίνητο με εκδομένη οικοδομική άδεια και τους κύριους χώρους.
• Οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης δεν προσμετρούνται στα 120 τ.μ.
• Η αξία τους μπορεί να προσμετρηθεί στο ποσό της επένδυσης αν αποκτώνται με το ίδιο συμβόλαιο, στο ίδιο κτίριο, ως βοηθητικοί χώροι.
• Η διαδρομή μετατροπής και η διαδρομή των διατηρητέων δεν έχουν ελάχιστο εμβαδόν.

Μερικά παραδείγματα:

• Διαμέρισμα 95 τ.μ. στην Αθήνα με 800.000 € δεν πληροί τον κανόνα, γιατί έχει λιγότερα από 120 τ.μ. κύριων χώρων.
• Διαμέρισμα 120 τ.μ. στην Αθήνα με 800.000 € και θέση στάθμευσης στο ίδιο κτίριο με το ίδιο συμβόλαιο τον πληροί.
• Διαμέρισμα 100 τ.μ. σε νησί κάτω από το όριο των 3.100 κατοίκων, με τιμή 400.000 €, δεν πληροί ούτε αυτό τον κανόνα εμβαδού.
• Μια μετατραπείσα γκαρσονιέρα 55 τ.μ. με 250.000 € μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις, γιατί η διαδρομή μετατροπής δεν έχει ελάχιστο εμβαδόν, εφόσον η αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί και πιστοποιηθεί: η διαδρομή των 250.000 € αναλυτικά.

Συνηθισμένα λάθη

1. Άθροιση μικρότερων μονάδων. Η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα μόνο ακίνητο: ο κανόνας του ενός ακινήτου.
2. Μέτρηση του μπαλκονιού ή της στάθμευσης ως κύριου χώρου. Μόνο οι κύριοι χώροι μετρούν στα 120 τ.μ.
3. Χρήση παλιού οδηγού. Πολλές σελίδες περιγράφουν ακόμη το πλαίσιο των 250.000 € και 500.000 € πριν από το 2024.
4. Η υπόθεση ότι αποφασίζει η τιμή. Το επίπεδο το καθορίζουν το εμβαδόν και η τοποθεσία· η ίδια τιμή μπορεί να ισχύει σε ένα μέρος και σε άλλο όχι.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

1. Βρείτε το επίπεδο για τη διεύθυνσή σας στην αναζήτηση ορίου.
2. Συγκρίνετε έργα που ταιριάζουν στη δική μας επιλογή και στην κατάταξη κατασκευαστών.
3. Υπολογίστε το πλήρες κόστος στον υπολογιστή.

Πηγές: IBA, «The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul» (Σεπτέμβριος 2026). Τα παραπάνω παραδείγματα είναι εικονογραφήσεις με βάση τους κανόνες που αναφέρονται εκεί. Ενημερωτικό υλικό, όχι νομική συμβουλή.