Ερωτήσεις και απαντήσεις: Golden Visa Ελλάδας, Κύπρος και αγορά ακινήτου

Η μόνιμη διαμονή στην Κύπρο είναι καθεστώς αορίστου χρόνου (δεν απαιτείται ανανέωση) που δίνει πρόσβαση σε φορολογικά οφέλη Non-Dom. Η άδεια διαμονής της Ελλάδας (Golden Visa) εκδίδεται για 5 έτη, παρέχει πλήρη ελευθερία μετακίνησης εντός του Χώρου Σένγκεν, αλλά απαιτεί ανανέωση για όσο διάστημα κατέχετε ακίνητο.

Για την Κύπρο ξεκινά από 300.000 € σε νέο οικιστικό ή εμπορικό ακίνητο. Στην Ελλάδα το όριο εξαρτάται από την περιοχή: σε δημοφιλείς τοποθεσίες (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) είναι 800.000 €· σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές από 400.000 €. Επιλέγουμε ακίνητα με βάση τον προϋπολογισμό και τους στόχους σας.

Ναι, το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας γίνεται εξ αποστάσεως. Πραγματοποιούμε προκαταρκτικό νομικό έλεγχο (due diligence) για να εξαλείψουμε τον κίνδυνο απόρριψης. Η παρουσία σας θα απαιτηθεί μόνο στο τελικό στάδιο για την υποβολή βιομετρικών στοιχείων, κάτι που εξοικονομεί σημαντικά τον χρόνο σας.

Μπορείτε να συμπεριλάβετε στην αίτηση τον/την σύζυγο, τα παιδιά και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τους γονείς. Αναλαμβάνουμε την πλήρη προετοιμασία των εγγράφων για όλα τα μέλη της οικογένειας.

Όχι. Κανένα από τα δύο προγράμματα δεν απαιτεί να διαμένετε μόνιμα στην Κύπρο ή την Ελλάδα για να διατηρήσετε το καθεστώς. Είναι το ιδανικό «εφεδρικό αεροδρόμιο» για επιχείρηση και ζωή, που είναι πάντα ενεργό.

Συνεργαζόμαστε μόνο με αξιόπιστους κατασκευαστές και πραγματοποιούμε διεξοδικό νομικό έλεγχο κάθε ακινήτου.

Αυτή τη στιγμή ισχύει στην Ελλάδα σύστημα τριών επιπέδων.

• 800.000 € — για δημοφιλείς τοποθεσίες: Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
• 400.000 € — για όλες τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Το εμβαδόν του ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ.
• 250.000 € — προνομιακό όριο που έχει διατηρηθεί μόνο για συγκεκριμένα ακίνητα: μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες ή πλήρη αναστήλωση ιστορικών κτιρίων.

Όχι, αυτό είναι το κύριο πλεονέκτημα του ελληνικού προγράμματος. Δεν υπάρχουν υποχρεωτικές απαιτήσεις διαμονής για τη διατήρηση και την ανανέωση της άδειας διαμονής (η οποία εκδίδεται για 5 έτη). Αρκεί να διατηρείτε τα δικαιώματα κυριότητας στο ακίνητο. Θα χρειαστεί να έρθετε στη χώρα τουλάχιστον μία φορά — για να δώσετε τα βιομετρικά σας στοιχεία.

Το ελληνικό πρόγραμμα είναι από τα πιο γενναιόδωρα ως προς τον οικογενειακό κύκλο. Μία αίτηση μπορεί να περιλαμβάνει:

• Σύζυγο.
• Παιδιά κάτω των 21 ετών (υπό ορισμένες προϋποθέσεις το καθεστώς μπορεί να παραταθεί έως τα 24 έτη).
• Γονείς και από τις δύο πλευρές (και τους δικούς σας και του/της συζύγου) χωρίς να χρειάζεται να αποδείξετε την οικονομική τους εξάρτηση. Αυτό κάνει την Ελλάδα πρωτοπόρο για όσους θέλουν να φέρουν ολόκληρη την οικογένεια («τρεις γενιές»).

Ναι, αλλά με έναν σημαντικό περιορισμό που θεσπίστηκε τα τελευταία χρόνια. Οι επενδυτές επιτρέπεται να εκμισθώνουν την κατοικία με μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, ο νόμος απαγορεύει τη χρήση ακινήτων που αγοράστηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος «Golden Visa» για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb). Η παράβαση του κανόνα αυτού μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση της άδειας διαμονής και βαρύ πρόστιμο.

Ναι, αλλά το καθεστώς επενδυτή από μόνο του δεν συντομεύει τον δρόμο προς το διαβατήριο. Για να έχετε δικαίωμα ιθαγένειας, πρέπει:

1. Να ζήσετε στην Ελλάδα τουλάχιστον 7 χρόνια.
2. Να βρίσκεστε στη χώρα περισσότερες από 183 ημέρες τον χρόνο.
3. Να περάσετε εξέταση στη γνώση της ελληνικής γλώσσας, ιστορίας και πολιτισμού.

Σημαντικό: Αν απλώς κατέχετε βίζα αλλά ζείτε σε άλλη χώρα, μπορείτε να ανανεώνετε επ' αόριστον την άδεια διαμονής σας, αλλά δεν θα μπορέσετε να υποβάλετε αίτηση για διαβατήριο.

Υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια. Η «Golden Visa» δίνει το δικαίωμα να:

• Διαμένετε μόνιμα στην Ελλάδα και να μετακινείστε ελεύθερα στον Χώρο Σένγκεν (έως 90 ημέρες ανά εξάμηνο).
• Έχετε πρόσβαση σε δημόσιες υπηρεσίες υγείας και εκπαίδευσης επί ίσοις όροις με τους Έλληνες πολίτες.
• Κατέχετε ελληνική επιχείρηση και να λαμβάνετε μερίσματα. Ωστόσο: αυτός ο τύπος άδειας διαμονής δεν παρέχει δικαίωμα εργασίας για λογαριασμό τρίτων. Δεν μπορείτε να προσληφθείτε από τοπική εταιρεία ως εργαζόμενος. Αν στόχος σας είναι η εργασία, θα χρειαστεί να αποκτήσετε διαφορετικό τύπο άδειας.

Όχι. Χρειάζεται ένα ακίνητο που φτάνει μόνο του το όριο. Χαρτοφυλάκιο περισσότερων ακινήτων συζητείται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στέγαση 2026–2035, αλλά απαιτεί ξεχωριστή νομοθεσία και εφαρμοστικές αποφάσεις, άρα προς το παρόν δεν μπορεί να βασιστείτε σε αυτό.

Όχι. Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών και η υπεκμίσθωση απαγορεύονται για το ακίνητο στο οποίο βασίζεται η άδεια. Η παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση και πρόστιμο 50.000 €. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται.

Τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων. Αποθήκη και parking δεν προσμετρώνται, αλλά η αξία τους μπορεί να υπολογιστεί στην επένδυση αν αγοραστούν με το ίδιο συμβόλαιο στο ίδιο κτίριο.

Δεν υπάρχει ελάχιστη διαμονή. Η άδεια εκδίδεται για 5 έτη και ανανεώνεται όσο έχετε το ακίνητο. Δεν δίνει αυτόματα ιθαγένεια: η πολιτογράφηση ακολουθεί χωριστούς κανόνες.

Μόνο αν έχει έως 3.100 κατοίκους και δεν είναι η Μύκονος ή η Σαντορίνη. Μεγάλα νησιά όπως η Κρήτη, η Ρόδος και η Κέρκυρα ανήκουν στο όριο των 800.000 €. Ελέγχουμε το συγκεκριμένο νησί και τον δήμο πριν από τη συναλλαγή.

Δεν ανήκουν στην Αττική ούτε στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, επομένως ισχύει το όριο των 400.000 €. Η διεύθυνση του ακινήτου ελέγχεται ξεχωριστά.

Όχι. Χρειάζεται ένα ακίνητο που φτάνει μόνο του το όριο.

Τα 250.000 € ισχύουν για ακίνητα που αλλάζουν χρήση από μη κατοικία σε κατοικία και για αναστηλωμένα διατηρητέα κτίρια. Ένα συνηθισμένο διαμέρισμα ή σπίτι εκτός των ακριβών περιοχών απαιτεί 400.000 €.

Όχι. Για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα στην Αττική το όριο είναι 800.000 €. Τα 250.000 € ισχύουν μόνο για χώρους με αλλαγή χρήσης σε κατοικία και για ιστορικά κτίρια που αναστηλώνονται.

Πριν από την υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής και μετά τις 5 Απριλίου 2024. Τεκμηριώνεται με βεβαίωση μηχανικού στην προβλεπόμενη μορφή. Ακίνητο που θα μπορούσε να μετατραπεί αργότερα δεν ισχύει.

Η πλήρης αναστήλωση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την πρώτη ανανέωση της άδειας μετά από πέντε έτη. Διαφορετικά η άδεια ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο 150.000 €. Το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί μέχρι να τελειώσουν οι εργασίες.

Όχι για αυτήν την κατηγορία. Η τιμή ενός ακινήτου πρέπει όμως να φτάνει τα 250.000 €.

Για την απόκτηση μόνιμης διαμονής στην Κύπρο (Κατηγορία 6.2), το ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι 300.000 € συν ΦΠΑ. Τα κεφάλαια αυτά πρέπει να επενδυθούν σε πρωτογενές οικιστικό ή εμπορικό ακίνητο. Είναι σημαντικό η πληρωμή να γίνει από κεφάλαια που προέρχονται από το εξωτερικό.

Όχι, το πρόγραμμα δεν απαιτεί μόνιμη διαμονή. Για τη διατήρηση του καθεστώτος αρκεί να επισκέπτεστε το νησί μία φορά κάθε δύο χρόνια. Αυτό κάνει το πρόγραμμα της Κύπρου ιδανικό «εφεδρικό σχέδιο» για όσους δεν σχεδιάζουν άμεση μετεγκατάσταση.

Παρέχουμε προστασία τριών επιπέδων:

1. Νομικός έλεγχος: Επαληθεύουμε τον κατασκευαστή και τον καθαρό τίτλο του ακινήτου.
2. Έλεγχος due diligence: Πραγματοποιούμε προκαταρκτική ανάλυση της υπόθεσής σας για να εξαλείψουμε τον κίνδυνο απόρριψης.
3. Οικονομική εποπτεία: Υποστηρίζουμε όλες τις συναλλαγές μέσω λογαριασμών escrow, διασφαλίζοντας τη στοχευμένη χρήση των κεφαλαίων σύμφωνα με το κυπριακό δίκαιο.

Όχι. Οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν κατοικία χωρίς άδεια διαμονής· περιορισμοί ισχύουν μόνο σε παραμεθόριες και στρατιωτικές ζώνες για πολίτες εκτός ΕΕ.

Περίπου 6,9%: φόρος μεταβίβασης 3,09%, δικηγόρος 1,5%, συμβολαιογράφος 1,5% και κτηματολόγιο 0,8%. Έχει ανακοινωθεί αύξηση του φόρου σε 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ, αλλά δεν υπάρχει ακόμη νόμος: ημερολόγιο νόμων.

Όχι, η συναλλαγή μπορεί να γίνει με πληρεξούσιο. Το ΑΦΜ, ο λογαριασμός, οι έλεγχοι και η υπογραφή γίνονται από την ελληνική πλευρά: αγορά εξ αποστάσεως.

Μόνο αν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια ή στρατιωτική ζώνη: τότε απαιτείται άδεια επιτροπής με το Υπουργείο Άμυνας. Οι περιοχές της Αττικής στη σελίδα μας δεν ανήκουν σε τέτοιες ζώνες· για άλλο μέρος ζητήστε από τον δικηγόρο να ελέγξει.

Ναι, αλλά η αγορά είναι κυρίως με μετρητά και οι όροι πιο συντηρητικοί. Οι πηγές αναφέρουν δάνειο περίπου 50–70% και επιτόκια περίπου 4–6,5%· οι αριθμοί διαφέρουν, γι' αυτό ζητήστε προσφορές από αρκετές τράπεζες.

Όχι από μόνη της. Η Golden Visa απαιτεί συγκεκριμένο ποσό και τύπο ακινήτου: 250.000, 400.000 ή 800.000 €. Ελέγξτε στον εντοπιστή ορίου.

Φόρος μεταβίβασης 3,09%, δικηγόρος της συναλλαγής 1,5%, συμβολαιογράφος 1,5% και κτηματολόγιο 0,8% της τιμής. Συνολικά περίπου 6,9% επιπλέον.

Όχι: η τιμή πρέπει να φτάνει το όριο που ισχύει για την περιοχή και τον τύπο του ακινήτου σας. Η αναζήτηση ορίου επένδυσης δείχνει τα επίπεδα των 250.000, 400.000 και 800.000 €.

Για νέα ακίνητα και μεταπωλήσεις ο υπολογιστής εφαρμόζει απαίτηση τουλάχιστον 120 τ.μ. Τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης και τα ιστορικά κτίρια δεν την έχουν.

Όχι. Τα κρατικά τέλη, οι νομικές υπηρεσίες και η ασφάλιση για την οικογένεια βρίσκονται στον υπολογιστή άδειας διαμονής και όλα μαζί στον υπολογιστή πλήρους κόστους.

Όχι. Καλύπτει μόνο την αίτηση για άδεια διαμονής. Οι φόροι και τα έξοδα αγοράς βρίσκονται στον υπολογιστή αγοράς ακινήτου και όλα μαζί στον υπολογιστή πλήρους κόστους.

Για επενδυτή 40 ετών, σύζυγο 38 ετών και δύο παιδιά 12 και 9 ετών προκύπτουν περίπου 10.500 €: νομικές υπηρεσίες με ΦΠΑ, κρατικά τέλη και ασφάλιση. Εισάγετε τη δική σας οικογένεια και ο υπολογιστής θα δείξει το ακριβές ποσό για καθέναν.

Έως 8 μήνες από την υπογραφή της συμφωνίας. Η παρουσία σας στην Ελλάδα δεν απαιτείται κατά την υποβολή της αίτησης· χρειάζεται αργότερα για να δώσετε βιομετρικά στοιχεία.

Η άδεια εκδίδεται για 5 έτη με δικαίωμα απεριόριστης ανανέωσης.

Όχι. Ο επενδυτής μπορεί να είναι οποιασδήποτε ηλικίας. Η ηλικία χρησιμοποιείται μόνο για την τιμολόγηση της ασφάλισης.

Σύμφωνα με δημόσια στοιχεία του 2026 η μικτή απόδοση είναι συνήθως περίπου 3–6%, ανάλογα με την περιοχή και την τιμή ανά m². Τα μικρά διαμερίσματα στο όριο της Golden Visa δίνουν χαμηλή απόδοση, επειδή η τιμή ανά m² είναι πάνω από τον μέσο όρο της περιοχής. Υπολογίστε τη δική σας περίπτωση στον παραπάνω υπολογιστή.

Για φυσικά πρόσωπα η κλίμακα είναι 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω (νόμος 5246/2025). Οι πηγές διαφέρουν στο ανώτατο όριο: 35.000 ή 36.000 €. Ο φόρος αφορά εισόδημα που εισπράχθηκε το 2026 και πληρώνεται με τη δήλωση του 2027.

Όχι: η βραχυχρόνια εκμίσθωση απαγορεύεται, με πρόστιμο έως 50.000 €. Η μακροχρόνια επιτρέπεται. Περισσότερα: κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όχι. Ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026· τι θα ακολουθήσει δεν είναι γνωστό. Παρακολουθήστε το ημερολόγιο νόμων.

Οι διαφημίσεις συχνά χρησιμοποιούν το ενοίκιο αγγελίας και όχι του μισθωτηρίου και παραλείπουν άδειους μήνες, φόρο και έξοδα ιδιοκτήτη. Εδώ όλα αυτά λαμβάνονται υπόψη και το ενοίκιο προέρχεται από δημόσιες πηγές και μπορεί να αλλάξει.

Τρία όρια: 800.000 € στην Αττική και τις άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης, 400.000 € αλλού (τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων) και 250.000 € για μετατραπέντα μη κατοικήσιμα ακίνητα και αποκατάσταση διατηρητέου. Η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου απαγορεύεται. Ελέγξτε την περίπτωσή σας στον εντοπιστή ορίου.

Όχι. Είναι ανακοίνωση της κυβέρνησης: στα τέλη Οκτωβρίου 2026 δεν υπήρχε νομοσχέδιο και αναφέρθηκαν διαφορετικές ημερομηνίες (1η Ιανουαρίου και 1η Ιουλίου 2027). Μέχρι να ψηφιστεί νόμος, οι πράξεις φορολογούνται με 3,09%.

Η αναστολή ισχύει έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Μία δημοσίευση γράφει για σχέδιο παράτασης ενός έτους, αλλά δεν βρήκαμε επιβεβαίωση. Ρωτήστε τον κατασκευαστή για το έργο σας.

Παράταση έως το τέλος του 2027 ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ· δεν βρήκαμε τελική πράξη. Για διαμέρισμα Golden Visa η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται σε κάθε περίπτωση: κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μηνιαία και σε σημαντικά γεγονότα: κάθε καταχώριση έχει ημερομηνία και στην κορυφή της σελίδας αναφέρεται πότε την ελέγξαμε τελευταία φορά.

Η Αττική ανήκει στη ζώνη με όριο 800.000 € για διαμέρισμα τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων· για μετατραπέντα μη κατοικήσιμα ακίνητα και αποκατάσταση διατηρητέου το όριο είναι 250.000 €. Ελέγξτε την περίπτωσή σας στον εντοπιστή ορίου.

Αυτή η σελίδα καλύπτει 13 περιοχές και τον Πειραιά, με 50 έργα του καταλόγου πίσω από τα στοιχεία. Κάθε περιοχή έχει σελίδα και οδηγό PDF.

Εξαρτάται από τον προϋπολογισμό, το όριο και τον στόχο: θάλασσα, μετρό, εκμίσθωση ή ησυχία. Γρήγορος οδηγός ανά στόχο υπάρχει παραπάνω· τις περιοχές μπορείτε να τις συγκρίνετε με αριθμούς στο monitor τιμών.

Η θέση των έργων είναι κατά προσέγγιση, σε ακτίνα περίπου 100 μέτρων, χωρίς ακριβείς διευθύνσεις. Την ακριβή θέση και τις κατόψεις τις δίνουμε σε συνάντηση.

Ένα σύντομο PDF δύο σελίδων: ο χαρακτήρας της περιοχής, οι μεταφορές, τα βασικά σημεία, οι τιμές και τα ενοίκια με πηγές, το όριο Golden Visa και τι να ελέγξετε κατά την αγορά. Φτιάχνεται από τα ίδια δεδομένα με τη σελίδα της περιοχής.

Σε τιμές αγγελιών, ο Δήμος Αθηναίων έχει μέσο όρο περίπου 2.560 €/m² (Β' τρίμηνο 2026), η Βουλιαγμένη περίπου 7.400 €/m² (Γ' τρίμηνο 2026) και τα Πατήσια περίπου 1.700 €/m². Η διασπορά ανά περιοχή είναι πολλαπλάσια· δείτε τον πίνακα παραπάνω.

Ο κατάλογος περιλαμβάνει νέα έργα και μικρά διαμερίσματα με τιμή προσαρμοσμένη στο όριο της Golden Visa. Τέτοια διαμερίσματα κοστίζουν περισσότερο ανά m² από τα συνηθισμένα, γι' αυτό δεν είναι εκτίμηση της αγοράς της περιοχής. Περισσότερα στις σελίδες των περιοχών της Αθήνας.

Είναι ενδείξεις από δημόσιες πηγές και από τον κατάλογό μας και όχι εκτίμηση του διαμερίσματός σας. Οι πηγές διαφωνούν και αφορούν διαφορετικές περιόδους, γι' αυτό δίπλα σε κάθε αριθμό υπάρχει όνομα και ημερομηνία.

Μηνιαία μετά την ενημέρωση του καταλόγου· μεμονωμένες τιμές αγγελιών αλλάζουν όταν βγαίνουν νέες αναφορές. Η ημερομηνία της έκδοσης βρίσκεται στην κορυφή της σελίδας.

Η επιλογή μας περιλαμβάνει έργα στο κέντρο της Αθήνας και τις γειτονικές περιοχές, στον Πειραιά, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στα δυτικά και στα βόρεια της πόλης. Κάθε τμήμα έχει τη δική του σελίδα.

Ναι. Εξαρτάται από την περιοχή και τον τύπο του ακινήτου: 250.000, 400.000 ή 800.000 €. Ποιο ισχύει για εσάς δείχνει η αναζήτηση ορίου επένδυσης.

Στην τιμή προστίθεται περίπου 6,9%. Το ακριβές ποσό υπολογίζει ο υπολογιστής αγοράς ακινήτου.