Υπολογιστής απόδοσης ακινήτου στην Ελλάδα
Πόσο μπορεί να αποφέρει ένα διαμέρισμα με μακροχρόνια μίσθωση: απόδοση πριν και μετά τον φόρο, όλα τα έξοδα αγοράς και αξία σε 5 και 10 χρόνια. Τα ενοίκια προέρχονται από δημόσιες πηγές ανά περιοχή· μπορείτε να βάλετε δικά σας στοιχεία.
Spitogatos Q3 2026. Τα ενοίκια αγγελιών είναι συνήθως υψηλότερα από τα πραγματικά μισθωτήρια: ελέγξτε το ενοίκιο για τον δρόμο σας και αλλάξτε το παρακάτω.
Πριν από φόρους και έξοδα: προστίθενται αυτόματα (περίπου 6,9%).
Χρειάζεται για να υπολογιστεί το ενοίκιο από τιμή ανά m².
Συμπληρώνεται από την περιοχή· μπορείτε να το αλλάξετε. Ενοίκιο τον μήνα: 810 €
Πόσους μήνες τον χρόνο μένει άδειο. Προεπιλογή 0,5.
0 αν νοικιάζετε μόνοι σας. Συνήθως έως 8–10%.
ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα, μικροεπισκευές. Προεπιλογή 0,5%.
Golden Visa και μίσθωση
Πάνω από 250.000 €: ταιριάζει μόνο στη διαδρομή αλλαγής χρήσης ή αποκατάστασης (χωρίς ελάχιστο εμβαδόν). Ελέγξτε ότι το ακίνητο είναι πράγματι τέτοιο.
Η βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτου Golden Visa απαγορεύεται (πρόστιμο έως 50.000 €), γι' αυτό υπολογίζεται μόνο η μακροχρόνια.
Αποτέλεσμα
Μικτή απόδοση
3,2%
Καθαρή απόδοση μετά τον φόρο
2,0%
επί της τιμής με φόρους και έξοδα αγοράς
Είναι εκτίμηση με βάση τα στοιχεία που βάζετε, όχι πρόβλεψη ούτε επενδυτική συμβουλή. Ο φόρος ενοικίων χρησιμοποιεί την κλίμακα του 2026 (15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 €, 45% πάνω)· οι πηγές αναφέρουν και 35.000 € για το ανώτατο όριο, γι' αυτό ρωτήστε λογιστή.
Αξία και συνολική απόδοση σε 5 και 10 χρόνια
Τρία σενάρια αύξησης τιμής. Το ενοίκιο θεωρείται σταθερό· ο φόρος υπεραξίας και τα έξοδα πώλησης δεν αφαιρούνται (ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα έχει ανασταλεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026).
| Αύξηση τιμής τον χρόνο | Αξία σε 5 χρόνια | Αξία σε 10 χρόνια | Κέρδος 10 ετών (αύξηση + ενοίκιο − επένδυση) | Ετήσια απόδοση του κεφαλαίου |
|---|---|---|---|---|
| χωρίς αύξηση | 300.000 € | 300.000 € | 43.508 € | 1,3% |
| 3% | 347.782 € | 403.175 € | 146.682 € | 3,8% |
| 5% | 382.884 € | 488.668 € | 232.176 € | 5,6% |
Φόρος εισοδήματος από ενοίκια το 2026
Συντελεστής φόρου
- έως 12.000 €15%
- 12.000–24.000 €25%
- 24.000–36.000 €35%
- πάνω από 36.000 €45%
Ο συντελεστής ισχύει μόνο για το μέρος του εισοδήματος μέσα στην κλίμακά του. Παράδειγμα: με ενοίκιο 20.000 € τον χρόνο ο φόρος είναι περίπου 3.800 €, δηλαδή 19% του εισοδήματος.
Οι πηγές διαφέρουν στο ανώτατο όριο: 35.000 ή 36.000 €. Εδώ 36.000 €, όπως στον υπολογιστή. Τα έξοδα δεν αφαιρούνται από το εισόδημα.
Παραδείγματα υπολογισμού
Οι ίδιοι τύποι σε τυπικές περιπτώσεις: τιμή, εμβαδόν και ενοίκιο της περιοχής. Μισός μήνας κενό, χωρίς διαχειριστή, έξοδα ιδιοκτήτη 0,5% της τιμής.
| Διαμέρισμα | Ενοίκιο τον μήνα | Μικτή απόδοση | Καθαρή μετά τον φόρο | Κέρδος 10 ετών με αύξηση 3% |
|---|---|---|---|---|
| 260.000 €, 55 m², Περιστέρι | 396 € | 1,8% | 0,9% | 97.217 € |
| 280.000 €, 50 m², Καλλιθέα | 535 € | 2,3% | 1,3% | 115.303 € |
| 300.000 €, 45 m², Πατήσια | 338 € | 1,4% | 0,6% | 100.496 € |
| 400.000 €, 80 m², Δήμος Αθηναίων | 976 € | 2,9% | 1,8% | 185.411 € |
| 800.000 €, 130 m², Νότια προάστια (Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμος, Παλαιό Φάληρο) | 1.755 € | 2,6% | 1,4% | 343.382 € |
| 1.200.000 €, 200 m², Βουλιαγμένη | 4.480 € | 4,5% | 2,3% | 625.380 € |
Τα ενοίκια προέρχονται από αγγελίες και είναι υψηλότερα από τα πραγματικά μισθωτήρια. Τα μικρά διαμερίσματα στο όριο των 250.000 € δίνουν χαμηλή απόδοση: η Golden Visa αγοράζεται για το καθεστώς και όχι για το ενοίκιο.
Πώς υπολογίζει ο υπολογιστής
Έξοδα αγοράς
Φόρος μεταβίβασης 3,09%, δικηγόρος 1,5%, συμβολαιογράφος 1,5% και κτηματολόγιο 0,8%: περίπου 6,9% επιπλέον της τιμής, όπως στον υπολογιστή αγοράς.
Ενοίκιο
Τιμή ανά m² από δημόσιες πηγές (Spitogatos, RE/MAX Greece, Apil Properties) για την επιλεγμένη περιοχή. Οι άδειοι μήνες και η προμήθεια αφαιρούνται από το ενοίκιο.
Φόρος
Στο εισπραχθέν ενοίκιο, με την κλίμακα του 2026 (νόμος 5246/2025), χωρίς έκπτωση εξόδων: συντηρητική παραδοχή.
Αύξηση τιμής
Τρία σενάρια: 0%, 3% και 5% τον χρόνο. Ο φόρος υπεραξίας και τα έξοδα πώλησης δεν αφαιρούνται.
Συχνές ερωτήσεις
Ερωτήσεις για την απόδοση
Ποια είναι η απόδοση ενοικίασης στην Αθήνα;
Σύμφωνα με δημόσια στοιχεία του 2026 η μικτή απόδοση είναι συνήθως περίπου 3–6%, ανάλογα με την περιοχή και την τιμή ανά m². Τα μικρά διαμερίσματα στο όριο της Golden Visa δίνουν χαμηλή απόδοση, επειδή η τιμή ανά m² είναι πάνω από τον μέσο όρο της περιοχής. Υπολογίστε τη δική σας περίπτωση στον παραπάνω υπολογιστή.
Ποιος είναι ο φόρος ενοικίων στην Ελλάδα το 2026;
Για φυσικά πρόσωπα η κλίμακα είναι 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω (νόμος 5246/2025). Οι πηγές διαφέρουν στο ανώτατο όριο: 35.000 ή 36.000 €. Ο φόρος αφορά εισόδημα που εισπράχθηκε το 2026 και πληρώνεται με τη δήλωση του 2027.
Μπορώ να νοικιάσω διαμέρισμα Golden Visa στο Airbnb;
Όχι: η βραχυχρόνια εκμίσθωση απαγορεύεται, με πρόστιμο έως 50.000 €. Η μακροχρόνια επιτρέπεται. Περισσότερα: κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Περιλαμβάνεται ο φόρος υπεραξίας στον υπολογισμό;
Όχι. Ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026· τι θα ακολουθήσει δεν είναι γνωστό. Παρακολουθήστε το ημερολόγιο νόμων.
Γιατί η απόδοση εδώ είναι χαμηλότερη από τις διαφημίσεις;
Οι διαφημίσεις συχνά χρησιμοποιούν το ενοίκιο αγγελίας και όχι του μισθωτηρίου και παραλείπουν άδειους μήνες, φόρο και έξοδα ιδιοκτήτη. Εδώ όλα αυτά λαμβάνονται υπόψη και το ενοίκιο προέρχεται από δημόσιες πηγές και μπορεί να αλλάξει.