Φόροι και έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο περιζήτητους προορισμούς για απόκτηση άδειας διαμονής μέσω επένδυσης. Το πρόγραμμα «Golden Visa» έχει περάσει από μια σειρά νομοθετικών αλλαγών που στόχευαν στην εξισορρόπηση της αγοράς ακινήτων, κάνοντας τους κανόνες πιο διαφανείς, αλλά και πιο αυστηρούς.

Παρακάτω παρουσιάζεται αναλυτικά η τρέχουσα κατάσταση των φόρων και των τελών που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων

Σήμερα στην Ελλάδα ισχύει ενιαίος συντελεστής φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ανέρχεται στο 3% της αξίας του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο (αλλά όχι χαμηλότερης από την αντικειμενική αξία). Σε αυτόν προστίθεται δημοτικό τέλος 3% επί του ίδιου του φόρου, με αποτέλεσμα ο πραγματικός συντελεστής να φτάνει το 3,09%.

Για την αγορά διαμερίσματος αξίας 400.000 €, ο βασικός φόρος θα ανέλθει σε 12.360 €. Σύμφωνα με τον Ελληνικό Φορολογικό Κώδικα, ο φόρος αυτός είναι υποχρεωτικός για όλους τους αγοραστές, ανεξάρτητα από την ιθαγένειά τους.

Αναστολή του ΦΠΑ για νεόδμητα

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα της τρέχουσας περιόδου είναι η αναστολή του ΦΠΑ (24%) στα νέα ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές κατοικιών της πρωτογενούς αγοράς πληρώνουν το ίδιο 3,09% με τους αγοραστές μεταπωλήσεων, κάτι που μειώνει σημαντικά το όριο εισόδου σε ποιοτικά αναπτυξιακά έργα.

Για ένα ακίνητο αξίας 500.000 €, η εξοικονόμηση σε σύγκριση με τον συνήθη ευρωπαϊκό φόρο στα νεόδμητα μπορεί να ξεπερνά τις 100.000 €.

Κόστος νομικής υποστήριξης

Η ελληνική νομοθεσία καθιστά τη συμμετοχή επαγγελματιών δικηγόρων και συμβολαιογράφων βασικό στοιχείο της ασφάλειας της συναλλαγής.

• Αμοιβή δικηγόρου (1–1,5% + ΦΠΑ 24%): Ο δικηγόρος οφείλει να διενεργήσει έλεγχο τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο για βάρη, εμπράγματα βάρη ή νομικές διαφορές. Χωρίς την υπογραφή του δικηγόρου, η διαδικασία ελέγχου θεωρείται ελλιπής.
• Υπηρεσίες συμβολαιογράφου (1–1,2% + ΦΠΑ 24%): Ο συμβολαιογράφος ενεργεί ως κρατικός καταχωρητής. Συντάσσει το κείμενο της σύμβασης και ευθύνεται για την ορθότητά του.
• Τέλος εγγραφής (0,5–0,7%): Το τέλος αυτό καταβάλλεται στο Κτηματολόγιο (Υποθηκοφυλακείο) για την καταχώριση των στοιχείων του νέου ιδιοκτήτη στην επίσημη βάση δεδομένων.

Ετήσιοι φόροι ιδιοκτησίας

Μετά την απόκτηση των δικαιωμάτων κυριότητας, ο ιδιοκτήτης φέρει τακτικές φορολογικές υποχρεώσεις προς το κράτος.

Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)

Το ποσό του ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο. Εξαρτάται από τη ζώνη, το εμβαδόν, την ηλικία του κτιρίου και τον όροφο.

Για διαμέρισμα 100 τ.μ. σε οικιστική περιοχή της Αθήνας, ο φόρος κυμαίνεται συνήθως από 300 έως 600 € τον χρόνο. Τα επίσημα στοιχεία της φορολογικής αρχής ΑΑΔΕ επιτρέπουν τον υπολογισμό του ακριβούς ποσού μέσω του προσωπικού λογαριασμού του φορολογούμενου (Taxisnet).

Φόρος εισοδήματος από ενοίκια

Αν το ακίνητο εκμισθώνεται μακροχρόνια (η βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζεται νομικά για τους κατόχους Golden Visa), το εισόδημα φορολογείται με προοδευτική κλίμακα:

• Έως 12.000 € τον χρόνο — 15%.
• Από 12.001 έως 35.000 € — 35%.
• Πάνω από 35.000 € — 45%.

Σύνοψη εξόδων

Σημαντικό: Όλες οι πληρωμές της συναλλαγής πρέπει να γίνονται αποκλειστικά μέσω του τραπεζικού συστήματος. Η χρήση μετρητών για την πληρωμή της αξίας του ακινήτου ή των σχετικών φόρων αποτελεί παράβαση του νόμου και οδηγεί σε ακύρωση της σύμβασης.

Κατά τον προγραμματισμό του προϋπολογισμού, ο επενδυτής πρέπει να προβλέψει επιπλέον 7–9% της αξίας του ακινήτου για την κάλυψη όλων των φόρων και των συναφών τελών.

• Υπηρεσίες συμβολαιογράφου: Συνήθως κυμαίνονται στο 1,2% – 1,5% συν ΦΠΑ.
• Φόρος μεταβίβασης (Property Transfer Tax): Ανέρχεται σε περίπου 3,09% της αξίας του ακινήτου.
• Εγγραφή τίτλου: Η καταχώριση στοιχείων στο Κτηματολόγιο θα κοστίσει 0,5% – 0,8%.
• Νομικές υπηρεσίες: Έλεγχος νομιμότητας (due diligence) και υποστήριξη της συναλλαγής — άλλα περίπου 1,2% – 1,5%.