Νομοθεσία ακινήτων και Golden Visa στην Ελλάδα το 2026: ημερολόγιο αλλαγών

Με μια ματιά: τι ισχύει τώρα

Ημερομηνίες για το ημερολόγιό σας

• 31 Δεκεμβρίου 2026

  λήγουν η αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα, η αναστολή φόρου υπεραξίας και η τρέχουσα διάρκεια του παγώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας, αν δεν παραταθούν

• άνοιξη 2027

  εθνικές εκλογές στην Ελλάδα: οι τελικοί κανόνες εξαρτώνται από τη νομοθεσία που θα ψηφίσει η Βουλή

• 1η Ιουλίου 2027

  η ημερομηνία που αναφέρεται για τον φόρο μεταβίβασης 15% σε αγοραστές εκτός ΕΕ (δεν υπάρχει ακόμη νομοσχέδιο)

Ημερολόγιο αλλαγών

Πρώτα τα νεότερα. Η ημερομηνία είναι όταν ο κανόνας τέθηκε σε ισχύ ή ανακοινώθηκε.

1. Σεπτέμβριος 2026Ανακοινώθηκε, όχι νόμος

   Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ

   Στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης κατοικιών θα αυξηθεί από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ (15,45% με την δημοτική επιβάρυνση, αντί για 3,09%). Πρώτα αναφέρθηκε η 1η Ιανουαρίου 2027, μετά η 1η Ιουλίου 2027. Εξαιρούνται οι Έλληνες πολίτες, η διασπορά, οι πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ και οι μακροχρόνιοι κάτοικοι· εκτός μέτρου μένουν εταιρείες, επαγγελματικοί χώροι και γη. Έως τις 23 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε κατατεθεί νομοσχέδιο και δεν έχει ανακοινωθεί εξαίρεση για τη Golden Visa.

   Για τον αγοραστή: Μέχρι να ψηφιστεί νόμος, οι πράξεις φορολογούνται με 3,09%. Ο φόρος γεννάται με την υπογραφή του συμβολαίου, όχι με την κράτηση. Αν σχεδιάζετε αγορά το 2027, ρωτήστε τον δικηγόρο πώς θα αντιμετωπιστούν οι συναλλαγές που ξεκίνησαν πριν από την ημερομηνία. Περισσότερα: τι γνωρίζουμε για τον φόρο 15%.

   Πηγές: IMI Daily

2. Σεπτέμβριος 2026Ανακοινώθηκε, όχι νόμος

   Παράταση του παγώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας έως το τέλος του 2027

   Στη ΔΕΘ ανακοινώθηκε ότι το πάγωμα των νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στους τρεις πρώτους δήμους της Αθήνας και στον πρώτο της Θεσσαλονίκης θα παραταθεί έως το τέλος του 2027. Η τρέχουσα διάρκεια λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Δεν βρήκαμε τελική νομική πράξη.

   Για τον αγοραστή: Αν αγοράζετε διαμέρισμα σε αυτές τις περιοχές για βραχυχρόνια μίσθωση, θεωρήστε ότι δεν μπορείτε να πάρετε νέα εγγραφή και η εγγραφή του προηγούμενου ιδιοκτήτη δεν περνά σε εσάς. Για διαμέρισμα Golden Visa η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται σε κάθε περίπτωση. Περισσότερα: κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

   Πηγές: To Vima

3. Μάρτιος 2026Αμφισβητείται

   Προσφυγή κατά του παγώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ΣτΕ

   Η ένωση βραχυχρόνιας διαμονής STAMA, μαζί με έναν ιδιώτη ιδιοκτήτη, κατέθεσε αίτηση ακύρωσης του παγώματος στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Αφορά την προηγούμενη παράταση και η κατάστασή της σε σχέση με την παράταση για το 2027 είναι ασαφής.

   Για τον αγοραστή: Το αποτέλεσμα είναι άγνωστο: μη βασίσετε την αγορά στην άρση του παγώματος.

   Πηγές: bnbnews.gr

4. Φεβρουάριος 2026Σε ισχύ

   Νόμος 5275/2026: αλλαγές στον Κώδικα Μετανάστευσης

   Ο νόμος τέθηκε σε ισχύ τον Φεβρουάριο του 2026 και αναδιοργάνωσε μέρος των μεταναστευτικών διαδικασιών. Σύμφωνα με αναλύσεις δεν άλλαξε τα όρια της Golden Visa· από τις 5 Φεβρουαρίου 2026 οι ψηφιακοί νομάδες χρειάζονται εθνική θεώρηση D. Οι πηγές διαφέρουν ως προς το ποιους κανόνες Golden Visa αποδίδουν σε αυτόν τον νόμο.

   Για τον αγοραστή: Ελέγξτε σε ποιον νόμο παραπέμπει ένας οδηγός: πολλές σελίδες μπερδεύουν τους νόμους 5100/2024 και 5275/2026. Περισσότερα: ο νέος νόμος για τη μετανάστευση.

   Πηγές: Ways to Europe

5. 1 Ιανουαρίου 2026Σε ισχύ

   Νέα κλίμακα φόρου εισοδήματος από ενοίκια

   Νόμος 5246/2025: για φυσικά πρόσωπα 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω. Οι πηγές διαφέρουν στο ανώτατο όριο: 35.000 ή 36.000 €. Η κλίμακα αφορά ενοίκια που εισπράχθηκαν το 2026· ο φόρος πληρώνεται με τη δήλωση του 2027.

   Για τον αγοραστή: Υπολογίστε την καθαρή απόδοση μετά τον φόρο: υπολογιστής απόδοσης.

   Πηγές: Protothema

6. 1 Ιανουαρίου 2026Σε ισχύ

   Τέλος των πληρωμών ενοικίου με μετρητά

   Από την 1η Ιανουαρίου 2026 το ενοίκιο πρέπει να πληρώνεται μέσω τράπεζας ή ηλεκτρονικών πληρωμών· η πληρωμή με μετρητά δεν γίνεται δεκτή.

   Για τον αγοραστή: Για να νοικιάσετε διαμέρισμα χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό: πώς παίρνετε ΑΦΜ.

   Πηγές: To Vima

7. 2026Σε ισχύ

   Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση

   Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις του υπουργείου του 2026, όπως τις μεταφέρουν αναλύσεις, στη διαδρομή των 250.000 € η αλλαγή χρήσης του κτιρίου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και πιστοποιηθεί πριν από την υποβολή της αίτησης Golden Visa. Δεν έχουμε δει το κείμενο της διευκρίνισης.

   Για τον αγοραστή: Αν αγοράζετε έργο υπό κατασκευή στη διαδρομή των 250.000 €, ελέγξτε πότε θα καταχωριστεί η αλλαγή χρήσης. Περισσότερα: η διαδρομή των 250.000 €.

   Πηγές: IBA

8. Δεκέμβριος 2025Σε ισχύ

   Golden Visa μέσω startup από 250.000 €

   Άδεια διαμονής για επένδυση 250.000 € ή περισσότερο σε startup στην πλατφόρμα Elevate Greece. Όπως περιγράφεται, το ποσοστό του επενδυτή είναι έως 33%, τα κεφάλαια προέρχονται από το εξωτερικό και η άδεια δεν δίνει δικαίωμα εργασίας στην Ελλάδα. Οι πηγές διαφέρουν στις λεπτομέρειες: ελέγξτε τη σελίδα του υπουργείου.

   Για τον αγοραστή: Διαδρομή χωρίς αγορά ακινήτου, επομένως ο φόρος μεταβίβασης κατοικιών δεν την αφορά. Περισσότερα: η visa startup.

   Πηγές: Greek City Times

9. Δεκέμβριος 2025Σε ισχύ, λήγει

   Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα έως 31 Δεκεμβρίου 2026

   Το άρθρο 12 του νόμου 5246/2025 παρέτεινε την αναστολή ΦΠΑ στις πωλήσεις κατοικιών υπό κατασκευή έως το τέλος του 2026: αντί για ΦΠΑ 24% ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης (3,09%). Ο κατασκευαστής επιλέγει ανά έργο. Μία δημοσίευση αναφέρει ότι η κυβέρνηση σχεδιάζει νέα παράταση ενός έτους· δεν βρήκαμε επιβεβαίωση.

   Για τον αγοραστή: Ρωτήστε τον κατασκευαστή αν η αναστολή ισχύει για το έργο σας και έως ποια ημερομηνία πρέπει να υπογραφεί το συμβόλαιο. Μετά τις 31 Δεκεμβρίου, χωρίς παράταση, τα νεόδμητα μπορεί να επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%. Περισσότερα: αγορά ακινήτου υπό κατασκευή.

   Πηγές: Protothema, VATupdate

10. Δεκέμβριος 2025Σε ισχύ, λήγει

    Αναστολή φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων έως 31 Δεκεμβρίου 2026

    Ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί έως το τέλος του 2026. Οι πηγές δίνουν διαφορετική νομική βάση (άρθρο 90 του νόμου 5162/2024 ή παράταση με τον νόμο 5246/2025). Η αναστολή αφορά φυσικά πρόσωπα, όχι εταιρείες· συχνές πωλήσεις (πάνω από δύο συναλλαγές σε δύο χρόνια) μπορεί να τη χάνουν. Δεν βρήκαμε τίποτα για παράταση στο 2027.

    Για τον αγοραστή: Αν πουλήσετε ακίνητο Golden Visa ή σχεδιάζετε έξοδο, να θυμάστε ότι ο φόρος μπορεί να επανέλθει από το 2027. Περισσότερα: πώληση ακινήτου Golden Visa.

    Πηγές: Elxis

11. 1 Σεπτεμβρίου 2024Σε ισχύ

    Νόμος 5100/2024: τρία όρια Golden Visa και απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης

    Το άρθρο 64 τροποποίησε το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης: 800.000 € στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους, 400.000 € αλλού (τουλάχιστον 120 m² κύριων χώρων) και 250.000 € για μετατραπέντα μη κατοικήσιμα ακίνητα (αλλαγή χρήσης μετά τις 5 Απριλίου 2024) και αποκατάσταση διατηρητέου. Η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται: πρόστιμο 50.000 € και απώλεια της άδειας. Μία δημοσίευση αναφέρει ότι διευκρίνιση του Απριλίου 2026 περιορίζει την απαγόρευση σε μισθώσεις κάτω των 60 ημερών χωρίς υπηρεσίες· δεν επιβεβαιώνεται.

    Για τον αγοραστή: Το επίπεδο καθορίζεται από την περιοχή και τον τύπο του ακινήτου, όχι από την τιμή: βρείτε το όριό σας. Πίνακας και παραδείγματα: όρια και κανόνας 120 m².

    Πηγές: IBA

Πώς κρατάμε το ημερολόγιο

Συμπεριλαμβάνουμε μόνο ό,τι επιβεβαιώνεται από τις πηγές που διαβάσαμε και τις αναφέρουμε σε κάθε καταχώριση. Μέρος των πηγών είναι ιστολόγια συμβούλων και δικηγορικών γραφείων και διαφέρουν στις λεπτομέρειες· τότε γράφουμε τι διαφέρει. Η σελίδα δεν αντικαθιστά το κείμενο του νόμου και δεν αποτελεί νομική συμβουλή: επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες με Έλληνα δικηγόρο ή στον ιστότοπο του υπουργείου.

Υπολογιστής απόδοσηςΥπολογιστής πλήρους κόστουςΧρονολόγιο Golden Visa 2022–2027