Можно ли купить объект на этапе строительства для золотой визы Греции?

На маршруте переоборудования за 250 000 € смена назначения должна быть законно завершена до подачи заявления, поэтому проект, который ещё переоборудуется, не может стать основанием для подачи, пока работы не закончены (IBA, сентябрь 2026). По порогам 800 000 и 400 000 € официального текста про покупку на этапе строительства мы не нашли, а прочитанные источники расходятся. Любое обещание, что разрешение можно получить на недостроенном объекте, стоит подтвердить письменно.

Что понятно

• Маршрут переоборудования (250 000 €). Смена назначения из нежилого в жилое должна быть законно завершена до подачи, произойти после 5 апреля 2024 года и подтверждаться справкой инженера установленной формы. Объект, который только может быть переоборудован, не подходит (IBA). На практике это значит: бронировать и платить по договору во время работ можно, но заявление ждёт завершённого переоборудования и справки.
• Памятники архитектуры (250 000 €). Реставрацию нужно завершить до первого продления через пять лет, а продавать объект до этого нельзя. См. маршрут за 250 000 € простыми словами.
• Площадь. Для построенного объекта или объекта с разрешением на строительство на порогах 800 000 и 400 000 € основные площади должны быть не менее 120 м²: пороги и правило 120 м².

В чём источники расходятся

Вопрос	Что мы нашли
Можно ли получить разрешение до завершения на обычных порогах?	Часть страниц агентств и юристов пишет, что достаточно нотариально заверенного предварительного договора, где полная цена достигает порога. В другом руководстве сказано, что разрешение обычно выдают только после завершения строительства и перехода права собственности.
Какой договор нужен?	Страницы упоминают действующий договор на сумму не меньше порога; официального списка никто не приводит.
Отличаются ли пороги?	Несколько страниц смешивают старую схему 250 000 € с новыми порогами, поэтому их утверждения могут быть неприменимы.

Ни один из этих источников не является официальной публикацией, а несколько описывают правила до 2024 года. Подтвердить что-либо из этого по тексту закона мы не смогли.

Что сделать до внесения задатка

1. Спросите, по какому маршруту идёт проект, и для переоборудования — завершена ли уже смена назначения и подтверждена ли она, или когда это будет.
2. Попросите юриста подтвердить письменно, в компетентной службе, можно ли подавать ваше дело на той стадии, на которой находится здание.
3. Прочитайте предварительный договор: срок завершения, что будет при просрочке, как защищены ваши платежи; проверьте список документов.
4. Заложите время. Если заявление можно подать только после завершения, отсчёт срока оформления начинается позже, чем вы можете предполагать.
5. Посмотрите, как застройщик сдавал прежние проекты, в рейтинге застройщиков; срок сдачи там — тот, который застройщик указывает в своём прайсе.

Источники: IBA, «The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul» (сентябрь 2026); руководства агентств и вопросы-ответы юристов, как описано выше. Материал информационный и не является юридической консультацией.