Калькулятор окупаемости недвижимости в Греции
Сколько квартира может приносить при долгосрочной аренде: доходность до и после налога, все расходы покупки и стоимость через 5 и 10 лет. Ставки аренды взяты из открытых источников по районам; свои цифры можно ввести вручную.
Spitogatos Q3 2026. Цены объявлений аренды обычно выше фактических договоров: сверьте ставку по вашей улице и измените её ниже.
Без налогов и сборов: они добавятся автоматически (около 6,9%).
Нужна, чтобы посчитать аренду по ставке за м².
Подставляется из выбранного района; можно изменить. Аренда в месяц: 810 €
Сколько месяцев в году квартира пустует. По умолчанию 0,5.
0, если сдаёте сами. Обычно до 8–10%.
ENFIA, взносы дома, мелкий ремонт. По умолчанию 0,5%.
Золотая виза и аренда
Выше порога 250 000 €: подходит только по пути смены назначения или реставрации (без минимальной площади). Проверьте, что объект именно такой.
Краткосрочная сдача объекта золотой визы запрещена (штраф до 50 000 €), поэтому здесь считаем только долгосрочную аренду.
Результат
Валовая доходность
3,2%
Чистая доходность после налога
2,0%
на сумму с налогами и сборами покупки
Это оценка по введённым цифрам, а не прогноз и не инвестиционная консультация. Налог на аренду взят по шкале 2026 года (15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 €, 45% выше); источники называют и 35 000 € для верхней границы, проверьте у бухгалтера.
Стоимость и итоговая доходность через 5 и 10 лет
Три сценария роста цены. Аренда считается неизменной, налог на прирост капитала и расходы продажи не вычтены (налог на прирост капитала по недвижимости приостановлен до 31 декабря 2026 года).
| Рост цены в год | Стоимость через 5 лет | Стоимость через 10 лет | Итог за 10 лет (прирост + аренда − вложенное) | Годовая доходность вложенных |
|---|---|---|---|---|
| без роста | 300 000 € | 300 000 € | 43 508 € | 1,3% |
| 3% | 347 782 € | 403 175 € | 146 682 € | 3,8% |
| 5% | 382 884 € | 488 668 € | 232 176 € | 5,6% |
Налог на доход от аренды в 2026 году
Ставка налога
- до 12 000 €15%
- 12 000–24 000 €25%
- 24 000–36 000 €35%
- свыше 36 000 €45%
Ставка действует только для части дохода внутри своего диапазона. Пример: при аренде 20 000 € в год налог около 3 800 €, то есть 19% от дохода.
Источники расходятся по верхней границе: 35 000 или 36 000 €. Здесь 36 000 €, как в калькуляторе. Расходы из дохода не вычтены.
Примеры расчётов
Те же формулы на типичных вариантах: цена, площадь и ставка аренды района. Простой 0,5 месяца, управляющего нет, расходы владельца 0,5% цены.
| Квартира | Аренда в месяц | Валовая доходность | Чистая после налога | Итог за 10 лет при росте 3% |
|---|---|---|---|---|
| 260 000 €, 55 м², Перистери | 396 € | 1,8% | 0,9% | 97 217 € |
| 280 000 €, 50 м², Каллитея | 535 € | 2,3% | 1,3% | 115 303 € |
| 300 000 €, 45 м², Патисия | 338 € | 1,4% | 0,6% | 100 496 € |
| 400 000 €, 80 м², Муниципалитет Афин | 976 € | 2,9% | 1,8% | 185 411 € |
| 800 000 €, 130 м², Южные пригороды (Глифада, Вула, Алимос, Палео-Фалиро) | 1 755 € | 2,6% | 1,4% | 343 382 € |
| 1 200 000 €, 200 м², Вулиагмени | 4 480 € | 4,5% | 2,3% | 625 380 € |
Ставки аренды взяты по объявлениям и выше фактических договоров. Малые квартиры по цене порога 250 000 € дают низкую доходность: золотая виза покупается ради статуса, а не ради аренды.
Как считает калькулятор
Расходы покупки
Налог на приобретение 3,09%, юрист 1,5%, нотариус 1,5% и кадастр 0,8%: около 6,9% сверху к цене, как в калькуляторе покупки.
Аренда
Ставка за м² из открытых источников (Spitogatos, RE/MAX Greece, Apil Properties) на выбранный район. Простой и комиссия вычитаются из аренды.
Налог
С полученной аренды по шкале 2026 года (закон 5246/2025), без вычета расходов: это осторожное допущение.
Рост цены
Три сценария: 0%, 3% и 5% в год. Налог на прирост капитала и расходы продажи не вычитаются.
Частые вопросы
Вопросы об окупаемости
Какая доходность от аренды в Афинах?
По открытым данным 2026 года валовая доходность обычно в диапазоне примерно 3–6%, она зависит от района и цены за м². Малые квартиры по цене порога золотой визы дают низкую доходность, потому что цена за м² у них выше средней по району. Посчитайте свой случай калькулятором выше.
Какой налог на аренду в Греции в 2026 году?
Для физических лиц шкала 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 € и 45% выше (закон 5246/2025). Источники расходятся в верхней границе: 35 000 или 36 000 €. Налог относится к доходу, полученному в 2026 году, и платится при подаче декларации 2027 года.
Можно ли сдавать квартиру золотой визы на Airbnb?
Нет: краткосрочная сдача запрещена, штраф до 50 000 €. Разрешена долгосрочная аренда. Подробнее: правила краткосрочной аренды.
Входит ли налог на прирост капитала в расчёт?
Нет. Налог на прирост капитала с продажи недвижимости физическими лицами приостановлен до 31 декабря 2026 года; что будет дальше, неизвестно. Следите за трекером законов.
Почему доходность в вашем калькуляторе ниже, чем в рекламе?
В рекламе часто берут цену объявления, а не договора, не вычитают простой, налог и расходы владельца. Здесь всё это учтено, а ставка аренды берётся из открытых источников и редактируется.