Законы Греции о недвижимости и золотой визе в 2026 году: трекер изменений

Коротко: что действует сейчас

Даты, которые стоит держать в календаре

• 31 декабря 2026

  истекают приостановка НДС 24% на новостройки, приостановка налога на прирост капитала и текущий срок заморозки краткосрочной аренды в центре Афин, если их не продлят

• весна 2027

  национальные выборы в Греции: итоговые правила зависят от законодательства, которое примет парламент

• 1 июля 2027

  названная дата повышения налога на покупку жилья до 15% для граждан не из ЕС (законопроекта пока нет)

Журнал изменений

От новых записей к старым. Дата означает, когда правило вступило в силу или когда о нём объявили.

1. сентябрь 2026 г.Объявлено, закона нет

   Налог на покупку жилья 15% для граждан не из ЕС

   На ярмарке в Салониках премьер-министр объявил повышение налога на передачу жилья с 3% до 15% для физических лиц из стран вне ЕС и ЕЭЗ (с муниципальным сбором 15,45% вместо 3,09%). Сначала называли 1 января 2027 года, затем 1 июля 2027 года. Освобождены граждане Греции, диаспора, граждане ЕС и ЕЭЗ и долгосрочные резиденты; компании, коммерческие помещения и земля не затронуты. Законопроекта на 23 октября 2026 не было; освобождение для золотой визы не объявлено.

   Для покупателя: Пока закона нет, сделки облагаются по 3,09%. Налог возникает при подписании нотариального акта, а не при брони. Если планируете покупку в 2027 году, спросите юриста, как будут относиться к сделкам, начатым до даты. Подробнее: что известно о налоге 15%.

   Источники: IMI Daily

2. сентябрь 2026 г.Объявлено, закона нет

   Продление заморозки краткосрочной аренды в центре Афин до конца 2027

   На ярмарке в Салониках объявили, что запрет на новые регистрации краткосрочной аренды в трёх первых районах Афин и первом районе Салоник продлят до конца 2027 года. Текущий срок заморозки истекает 31 декабря 2026 года. Окончательного юридического акта мы не нашли.

   Для покупателя: Если покупаете квартиру в этих районах под посуточную сдачу, считайте, что новую регистрацию получить нельзя; регистрация прежнего владельца не переходит к вам. Для квартиры золотой визы краткосрочная сдача запрещена в любом случае. Подробнее: правила краткосрочной аренды.

   Источники: To Vima

3. март 2026 г.Оспаривается

   Иск против заморозки краткосрочной аренды в Госсовете

   Ассоциация краткосрочного жилья STAMA вместе с частным владельцем подала в Госсовет иск об отмене заморозки. Иск относится к прежнему продлению; его статус по отношению к продлению на 2027 год неясен.

   Для покупателя: Исход неизвестен: не стройте расчёт покупки на отмене заморозки.

   Источники: bnbnews.gr

4. февраль 2026 г.Действует

   Закон 5275/2026: изменения Миграционного кодекса

   Закон вступил в силу в феврале 2026 года и перестроил часть миграционных процедур. Пороги золотой визы он, по данным обзоров, не изменил; для цифровых кочевников с 5 февраля 2026 нужна национальная виза D. Источники расходятся в том, какие нормы о золотой визе приписывают именно этому закону.

   Для покупателя: Проверяйте, на какой закон ссылается гайд: многие страницы смешивают законы 5100/2024 и 5275/2026. Подробнее: новый закон об иммиграции.

   Источники: Ways to Europe

5. 1 января 2026 г.Действует

   Новая шкала налога на доход от аренды

   Закон 5246/2025: для физических лиц 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 € и 45% выше. Источники расходятся в верхней границе: 35 000 или 36 000 €. Шкала относится к аренде, полученной в 2026 году; налог платится при подаче декларации 2027 года.

   Для покупателя: Посчитайте чистую доходность с учётом налога: калькулятор окупаемости.

   Источники: Protothema

6. 1 января 2026 г.Действует

   Запрет наличных платежей за аренду

   С 1 января 2026 года арендная плата должна платиться через банк или электронные платежи; платёж наличными не засчитывается.

   Для покупателя: Для сдачи квартиры нужен греческий налоговый номер и банковский счёт: как получить AFM.

   Источники: To Vima

7. 2026Действует

   Смена назначения должна быть завершена до подачи заявки

   По разъяснениям министерства 2026 года, как их пересказывают обзоры, для пути 250 000 € смена назначения здания должна быть завершена и подтверждена до подачи заявки на золотую визу. Точный текст разъяснения мы не видели.

   Для покупателя: Покупая проект на стадии строительства по пути 250 000 €, проверьте, когда будет оформлена смена назначения. Подробнее: путь 250 000 €.

   Источники: IBA

8. декабрь 2025 г.Действует

   Золотая виза через стартап от 250 000 €

   Вид на жительство за инвестицию от 250 000 € в стартап на платформе Elevate Greece. По описаниям, доля инвестора не выше 33%, средства поступают из-за рубежа, право на работу в Греции вид на жительство не даёт. Источники расходятся в деталях: проверяйте на странице министерства.

   Для покупателя: Путь без покупки недвижимости, поэтому налог на покупку жилья его не касается. Подробнее: стартап-виза.

   Источники: Greek City Times

9. декабрь 2025 г.Действует, срок истекает

   Приостановка НДС 24% на новостройки до 31 декабря 2026

   Статья 12 закона 5246/2025 продлила приостановку НДС на продажу строящегося жилья до конца 2026 года: вместо 24% НДС покупатель платит налог на передачу (3,09%). Застройщик выбирает по каждому проекту. Одна публикация пишет, что правительство планирует продлить приостановку ещё на год, но подтверждения мы не нашли.

   Для покупателя: Спросите застройщика, действует ли приостановка в вашем проекте и до какой даты подписывается акт. После 31 декабря без продления новостройки могут облагаться НДС 24%. Подробнее: покупка строящегося жилья.

   Источники: Protothema, VATupdate

10. декабрь 2025 г.Действует, срок истекает

    Приостановка налога на прирост капитала с продажи недвижимости до 31 декабря 2026

    Налог на прирост капитала при продаже недвижимости физическими лицами приостановлен до конца 2026 года. Источники называют разные правовые основания (статья 90 закона 5162/2024 или продление законом 5246/2025). Приостановка касается физических лиц, не компаний; частые продажи (больше двух сделок за два года) могут выводить из льготы. О продлении на 2027 год мы ничего не нашли.

    Для покупателя: Если продаёте объект золотой визы или планируете выход, учтите, что с 2027 года налог может вернуться. Подробнее: продажа объекта золотой визы.

    Источники: Elxis

11. 1 сентября 2024 г.Действует

    Закон 5100/2024: три порога золотой визы и запрет краткосрочной аренды

    Статья 64 изменила статью 100 Миграционного кодекса: 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек, 400 000 € в остальных местах (не менее 120 м² основных помещений) и 250 000 € для переоборудованных нежилых помещений (смена назначения после 5 апреля 2024 года) и реставрации памятника. Краткосрочная сдача объекта запрещена: штраф 50 000 € и потеря разрешения. Одна публикация пишет, что апрельское разъяснение 2026 года ограничивает запрет сдачей меньше чем на 60 дней без услуг; подтверждения нет.

    Для покупателя: Уровень определяет район и тип объекта, а не цена: определить порог. Таблица и примеры: пороги и правило 120 м².

    Источники: IBA

Как мы ведём трекер

Мы включаем только то, что подтверждено источниками, которые мы читали, и называем их у каждой записи. Часть источников — консалтинговые и юридические блоги, они расходятся в деталях; тогда мы пишем, что именно расходится. Страница не заменяет текст закона и не является юридической консультацией: подтверждайте актуальные нормы у греческого юриста или на сайте министерства.

Калькулятор окупаемостиКалькулятор полной стоимостиХронология золотой визы 2022–2027