Yabancı olarak Yunanistan'da emlak nasıl alınır (2026)
Bir yabancı Yunanistan'da oturma izni olmadan ve ülkeye gitmeden emlak alabilir. Tek kısıtlama var: AB dışı vatandaşların sınır bölgelerinde izne ihtiyacı vardır. Alım için Yunan vergi numarası (AFM), banka hesabı, avukat ve noter gerekir. Fiyatın üzerine yaklaşık %6,9 eklenir: %3,09 devir vergisi ve avukat, noter ve tapu sicili için yaklaşık %3,8. AB dışı alıcılar için verginin %15'e çıkarılacağı açıklandı; henüz yasa değil.
13 Kasım 2026'da açık kaynaklar ve kendi hesaplayıcılarımızla kontrol edildi; kurallar ve vergiler değişir, güncel olanları bir Yunan avukatla doğrulayın.
Yabancı Yunanistan'da emlak alabilir mi
Genel bir yasak yoktur: her ülkenin vatandaşı Yunanistan'da konut alabilir, oturma izni gerekmez. İstisnalar sınır ve askerî bölgelerdir.
AB ve AEA dışı vatandaşlar, sınır bölgesinde alım için, Savunma Bakanlığı temsilcisinin oyunun zorunlu olduğu özel bir komisyondan izin almalıdır. Hukuki dayanak 1892/1990 sayılı Kanun'dur. Kaynakların anlattığına göre bölge tüm Onikiada'yı, Midilli, Sakız, Sisam, Limni, Semadirek, Skiros, Diapontia adalarını ve kuzey anakara Yunanistan ile Evros'un bazı kısımlarını kapsar. Santorini gibi yerler konusunda kaynaklar ayrışır. AB, İsviçre, Norveç, İzlanda ve Lihtenştayn vatandaşlarının bu izne ihtiyacı yoktur. Askerî ilgi alanları her alıcıdan izin gerektirir.
Kaynaklar izin süresi için bir iki haftadan dört sekiz haftaya kadar farklı süreler verir. Evros çevresinde daha sıkı kurallara dair haberleri doğrulayamadık. Attika sayfasında ele aldığımız semtler bu kaynakların andığı sınır bölgelerinde değildir; başka bir yer için depozito ödemeden önce avukatınızdan mülkü kontrol etmesini isteyin.
Alımın fiyatın üzerinde maliyeti
Alım masrafları fiyattan hesaplanır. Aşağıdakiler alım hesaplayıcımızdaki oranlarla aynıdır: devir vergisi %3,09, avukat %1,5, noter %1,5, tapu sicili %0,8.
Bugün
Üste toplam: €27.560 · 6,89% fiyatın
- Devir vergisi
€12.360 · 3,09% - Avukat
€6.000 · 1,5% - Noter
€6.000 · 1,5% - Tapu sicili
€3.200 · 0,8%
Vergi %15 olursa
Üste toplam: €77.000 · 19,25% fiyatın
- Devir vergisi
€61.800 · 15,45% - Avukat
€6.000 · 1,5% - Noter
€6.000 · 1,5% - Tapu sicili
€3.200 · 0,8%
%15 vergi AB dışı alıcılar için açıklandı, henüz yasa değil; grafikte %15 artı verginin üzerine %3 belediye ek payı, yani %15,45 kullanılır. Avukat, noter ve tapu sicili aynı kalır.
| Mülk fiyatı | Devir vergisi %3,09 | Avukat | Noter | Tapu sicili | Toplam masraf | Masraflarla toplam | Vergi %15,45 olursa toplam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| €250.000 | €7.725 | €3.750 | €3.750 | €2.000 | €17.230 | €267.230 | €298.130 |
| €400.000 | €12.360 | €6.000 | €6.000 | €3.200 | €27.560 | €427.560 | €477.000 |
| €800.000 | €24.720 | €12.000 | €12.000 | €6.400 | €55.120 | €855.120 | €954.000 |
- Yeni binalarda %24 KDV 31 Aralık 2026'ya kadar askıdadır: onun yerine devir vergisi ödenir ve geliştirici proje bazında seçer. 2026'dan sonra ne olacağı bilinmiyor.
- AB dışı alıcılar için verginin %15'e (belediye payıyla %15,45) çıkarılacağı açıklandı ama kabul edilmedi; kaynaklar 1 Ocak veya 1 Temmuz 2027'yi anıyor. Son sütun yürürlüğe girerse sonucu gösterir. Yasa takipçisini izleyin.
Alımın adımları: nelere bakmalı ve ne istemeli
Sıra kaynaklarda aynıdır; hafta olarak güvenilir bir takvim yoktur, belirli mülk için avukatınızdan tahmin isteyin.
| Aşama | Neye bakmalı | Ne istemeli |
|---|---|---|
| 1. Vergi numarası (AFM) | Satın almak, hesap açmak ve vergi ödemek için gereklidir. Atina'da şahsen veya video kimlik doğrulamasıyla uzaktan alınabilir. Daha fazlası: AFM nasıl alınır. | Pasaport kopyası, yabancı vergi numaranız ve telefon; temsilci adınıza işlem yapıyorsa vekâletname. |
| 2. Banka hesabı | Mukim olmayan hesabı vekâletle açılabilir ancak fon kaynağı kontrolleri sıkıdır. Daha fazlası: hesap açma ve fon kaynağı. | Hesap dökümleri ve gelir ile paranın kaynağının kanıtı. |
| 3. Avukat ve vekâletname | Vekâletnamenin kapsamı; avukatın ücreti yazılı olarak (hesaplayıcıda %1,5 artı KDV). | İmzalı avukat sözleşmesi; Yunan konsolosluğunda veya noterde apostil ve onaylı çeviriyle yapılmış vekâletname. |
| 4. Hukuki inceleme | Satıcının satma hakkı, ipotekler ve uyuşmazlıklar, inşaat ruhsatları ve yapının yasallığı. Mühendis kaçak yapıları kontrol eder: planda olmayan kapatılmış bir balkon bile işlemi durdurabilir. | Mülkiyet zinciri, tapu sicili özeti, ipotek sicili belgesi, mühendis raporu ve vergi borcu olmadığına dair belgeler. |
| 5. Ön sözleşme ve depozito | Fiyat, depozito (bir kaynağa göre genellikle %10), tamamlanma tarihi ve cezalar. Proje aşamasındaki konutlar için: teminatlar ve ruhsatlar, bkz. proje aşamasında satın alma. | Avukattan sözleşme taslağı; proje aşamasında: inşaat ruhsatı, planlar ve banka teminatı. |
| 6. Noterde imza | Banka üzerinden ödeme, vergiler ve (gerekiyorsa) sınır bölgesi izninin önceden alınması. | Noter senedi, ödeme kanıtı ve vergi ödeme makbuzları. |
| 7. Tescil | Senedin Yunan Tapu Sicili'ne tescili mülkiyet devrini tamamlar. Ardından E9 beyannamesini verin ve abonelikleri açtırın. | Tescilli senet veya tapu sicili belgesi. |
Kaynaklar hukuki incelemeyi kimin yaptığı konusunda (avukat veya noter) ayrışır; işi avukatın yaptığı ve noterin tarafsız kaldığı konusunda hemfikirdir.
Yunanistan'a gitmeden satın alma
Tüm alım vekâletle yapılabilir: vergi numarası, hesap, kontroller ve noterde imza Yunan tarafında halledilir. Vekâletname ülkenizdeki Yunan konsolosluğunda (en kolayı) veya yerel bir noterde, apostil ve onaylı çeviriyle yapılır; belirli bir mülkle sınırlamak en iyisidir.
Daha fazlası: Yunanistan'da uzaktan emlak alımı.
Mukim olmayanlar için konut kredisi
Piyasa çoğunlukla nakittir. Mukim olmayanlara konut kredisi vardır ama koşullar İspanya veya Portekiz'den daha tutucudur. Kaynaklar mülk değerinin yaklaşık %50–70'i kadar kredi (AB dışı vatandaşlar için daha düşük, yaklaşık %50–60) ve yaklaşık %4 ile %6,5 faiz verir; rakamlar çelişir ve mukim olmayanlar için bir banka fiyat listesi bulamadık. Birkaç teklif alın.
Amaç Golden Visa ise borçlanılan fonlara ilişkin kurallara dikkat edin: konut kredisi ve Golden Visa.
Nereden alınmalı
Semt seçimi bütçeye, Golden Visa sınırına ve hedefe bağlıdır: deniz, metro, kiralama veya sessizlik. Attika sayfasında harita, ana noktalar ve her semt için rehber var; semtlere göre fiyat ve kiralar fiyat monitöründe.
Alım ve oturum
Alım tek başına oturum vermez. Golden Visa; Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfuslu adalarda 800.000 €, başka yerlerde 400.000 € (ana alan en az 120 m²) veya dönüştürülmüş konut dışı mülkler ile tescilli yapı restorasyonu için 250.000 € ister. Böyle bir mülkün kısa dönem kiralanması yasaktır.
Durumunuzu sınır bulucuda kontrol edin ve ailenizin toplam maliyetini hesaplayıcıda hesaplayın.
Alımdan sonra vergiler ve masraflar
İşlemden sonra mal sahibi tek emlak vergisi ENFIA'yı öder: mülk bazında hesaplanır ve bölgeye, büyüklüğe, bina yaşına ve kata bağlıdır; yeni sahibin E9 beyannamesini vermesi gerekir ki vergi dairesi her yıl tahakkuk ettirebilsin.
- 2026'da kira geliri vergisi: 12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35 ve üstü %45 (kaynaklar üst sınır için 35.000 € da verir). Getiri hesaplayıcıda hesaplayın.
- Gerçek kişilerin gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıdadır; sonrası bilinmiyor.
- Kira banka veya elektronik ödemeyle yapılmalıdır (1 Ocak 2026'dan itibaren).
- Alım sizi vergi mukimi yapmaz: Golden Visa sizi vergi mukimi yapar mı.
Sık yapılan hatalar
Kaçak yapılar
Planda olmayan kapatılmış bir balkon veya ek bile işlemi durdurabilir. Depozitodan önce bağımsız mühendis raporu isteyin.
Takyidat ve borçlar
İpotek sicili ve tapu sicili kontrolü şarttır; para göndermeden önce mülkün temiz olduğuna dair yazılı rapor isteyin.
Sınır bölgesi
Mülk bir adada veya kuzeydeyse bölgeye girip girmediğini öğrenin ve imzadan önce izni alın.
Teminatsız proje aşaması
İnşaat ruhsatını, planı ve banka teminatını kontrol edin ve teslim tarihini izleyin.
Sözleşmesiz komisyonlar
Emlakçı ve avukat ücretini iş başlamadan yazılı olarak belirleyin.
Eski rehber
Birçok metin eski sınırları ve vergileri anlatır. Tarihe bakın ve yasa takipçisiyle karşılaştırın.
Kaynaklar
1892/1990 sayılı Kanun ve sınır bölgelerinin tanımı avukat ve ajans değerlendirmelerinden (Elxis, Your Overseas Home, Mondaq); süreç ve masraflar: Sotheby's International Realty Greece, Nikana, Greek City Times, hesaplayıcılarımız ve makalelerimiz; konut kredisi: Expat Focus, Ktimatoemporiki, Elxis; %15 vergi: IMI Daily. Kaynakların çoğu ajanslara aittir, bu yüzden rakamları yol gösterici olarak veriyoruz. Hukuki tavsiye değildir.
Alım hesaplayıcıYasa takipçisiUzaktan alımAFM vergi numarasıAttika: semtler ve harita
Danışmanlık alın
13 Kasım 2026'da açık kaynaklar ve kendi hesaplayıcılarımızla kontrol edildi; kurallar ve vergiler değişir, güncel olanları bir Yunan avukatla doğrulayın.
Sık sorulan sorular
Yunanistan'da emlak alımı hakkında sorular
Yunanistan'da emlak almak için oturma izni gerekir mi?
Hayır. Yabancılar oturma izni olmadan konut alabilir; kısıtlamalar yalnızca AB dışı vatandaşlar için sınır ve askerî bölgelerde geçerlidir.
Alım fiyatın üzerinde ne kadar tutar?
Yaklaşık %6,9: devir vergisi %3,09, avukat %1,5, noter %1,5 ve tapu sicili %0,8. AB dışı alıcılar için verginin %15'e çıkarılacağı açıklandı ama henüz yasa yok: yasa takipçisi.
Almak için Yunanistan'a gitmem gerekir mi?
Hayır, işlem vekâletle yapılabilir. Vergi numarası, hesap, kontroller ve imza Yunan tarafında halledilir: uzaktan alım.
AB dışı bir vatandaşın izne ihtiyacı var mı?
Yalnızca mülk sınır veya askerî bölgedeyse: o zaman Savunma Bakanlığı'nın da olduğu bir komisyon izni gerekir. Sayfamızdaki Attika semtleri böyle bölgelerde değildir; başka bir yer için avukatınızdan kontrol etmesini isteyin.
Mukim olmayan biri Yunanistan'da konut kredisi alabilir mi?
Evet, ancak piyasa çoğunlukla nakittir ve koşullar daha tutucudur. Kaynaklar yaklaşık %50–70 kredi ve yaklaşık %4–6,5 faiz verir; rakamlar çelişir, bu yüzden birkaç bankadan teklif alın.
Alım oturum verir mi?
Tek başına vermez. Golden Visa belirli bir tutar ve mülk türü ister: 250.000, 400.000 veya 800.000 €. Sınır bulucuda kontrol edin.