Как купить недвижимость в Греции иностранцу в 2026 году
Иностранец может купить недвижимость в Греции без вида на жительство и без поездки в страну. Ограничение одно: гражданам не из ЕС в приграничных зонах нужно разрешение. Для покупки нужны греческий налоговый номер (AFM), банковский счёт, юрист и нотариус. К цене добавляется около 6,9%: налог на передачу 3,09% и около 3,8% на юриста, нотариуса и кадастр. Для граждан не из ЕС объявлено повышение налога до 15%, закона пока нет.
Проверено 13 ноября 2026 года по открытым источникам и нашим расчётам; правила и налоги меняются, актуальные подтверждайте у греческого юриста.
Может ли иностранец купить недвижимость в Греции
Общего запрета нет: граждане любой страны могут покупать жильё в Греции, вид на жительство для этого не нужен. Исключение составляют приграничные и военные зоны.
Граждане не из ЕС и ЕЭЗ получают разрешение на покупку в приграничной зоне от специальной комиссии, где голос представителя Минобороны обязателен. Основание — закон 1892/1990. По описаниям источников, в зону входят все Додеканесы, Лесбос, Хиос, Самос, Лемнос, Самофракия, Скирос, острова Диапонтия и части севера материковой Греции и Эвроса. Источники расходятся, например, по Санторини. Граждане ЕС, Швейцарии, Норвегии, Исландии и Лихтенштейна такого разрешения не требуют. Зоны военного интереса требуют разрешения от всех покупателей.
Сроки получения разрешения источники называют разные: от одной-двух недель до четырёх-восьми. Сообщения об ужесточении правил в районе Эвроса мы не смогли подтвердить. Районы Аттики, которые мы разбираем на странице Аттики, не входят в приграничные зоны, названные в этих источниках; для любого другого места попросите юриста проверить объект до внесения задатка.
Сколько стоит покупка сверх цены
Расходы покупки считаются от цены. Ниже те же ставки, что в нашем калькуляторе покупки: налог на передачу 3,09%, юрист 1,5%, нотариус 1,5%, кадастр 0,8%.
Сейчас
Всего сверху: 27 560 € · 6,89% от цены
- Налог на передачу
12 360 € · 3,09% - Юрист
6 000 € · 1,5% - Нотариус
6 000 € · 1,5% - Кадастр
3 200 € · 0,8%
Если налог станет 15%
Всего сверху: 77 000 € · 19,25% от цены
- Налог на передачу
61 800 € · 15,45% - Юрист
6 000 € · 1,5% - Нотариус
6 000 € · 1,5% - Кадастр
3 200 € · 0,8%
Налог 15% объявлен для покупателей не из ЕС, закона пока нет; в расчёте 15% плюс муниципальная надбавка 3% к налогу, то есть 15,45%. Юрист, нотариус и кадастр остаются прежними.
| Цена объекта | Налог на передачу 3,09% | Юрист | Нотариус | Кадастр | Всего расходов | Итого с расходами | Итого, если налог станет 15,45% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 725 € | 3 750 € | 3 750 € | 2 000 € | 17 230 € | 267 230 € | 298 130 € |
| 400 000 € | 12 360 € | 6 000 € | 6 000 € | 3 200 € | 27 560 € | 427 560 € | 477 000 € |
| 800 000 € | 24 720 € | 12 000 € | 12 000 € | 6 400 € | 55 120 € | 855 120 € | 954 000 € |
- Для новостроек НДС 24% приостановлен до 31 декабря 2026 года: вместо него платится налог на передачу; застройщик выбирает это по каждому проекту. Что будет после 2026 года, неизвестно.
- Повышение налога до 15% (15,45% с муниципальным сбором) для граждан не из ЕС объявлено, но не принято законом; источники называют 1 января или 1 июля 2027 года. Последняя колонка показывает, что будет, если оно вступит в силу. Следите за трекером законов.
Шаги покупки: что проверить и какие документы просить
Порядок у источников совпадает; сроков по неделям надёжных нет, спрашивайте оценку у юриста по конкретному объекту.
| Этап | Что проверить | Какие документы просить |
|---|---|---|
| 1. Налоговый номер (AFM) | Он нужен для покупки, счёта и налогов. Его можно получить лично в Афинах или удалённо через видеопроверку личности. Подробнее: как получить AFM. | Копия паспорта, иностранный налоговый номер, телефон; доверенность, если действует представитель. |
| 2. Банковский счёт | Счёт нерезидента можно открыть через доверенность, но проверки источника средств строгие. Подробнее: открытие счёта и источник средств. | Выписки по счетам, подтверждение дохода и происхождения денег. |
| 3. Юрист и доверенность | Объём доверенности, гонорар юриста письменно (в калькуляторе 1,5% плюс НДС). | Подписанный договор с юристом; доверенность, оформленная в консульстве Греции или у нотариуса с апостилем и заверенным переводом. |
| 4. Юридическая проверка | Право продавца продавать, обременения, ипотеки и споры, разрешения на строительство и законность постройки. Инженер проверяет самовольные пристройки: даже закрытый балкон, которого нет в плане, может остановить сделку. | Цепочка прав собственности, выписка из кадастра, справка реестра ипотек, заключение инженера, справки об отсутствии налоговых долгов. |
| 5. Предварительный договор и задаток | Цена, размер задатка (по одному источнику, обычно 10%), срок сделки, штрафы. Для строящегося жилья: гарантии и разрешения, см. покупка на стадии строительства. | Проект договора от юриста; для строящегося жилья: разрешение на строительство, планы, банковская гарантия. |
| 6. Подписание у нотариуса | Оплата через банк, налоги, разрешение в приграничной зоне (если нужно) получено заранее. | Нотариальный акт, подтверждение платежа, квитанции об уплате налогов. |
| 7. Регистрация | Регистрация акта в Греческом кадастре завершает переход права. После неё подайте декларацию E9 и подключите коммунальные услуги. | Зарегистрированный акт или выписка кадастра. |
Источники расходятся, кто именно проводит юридическую проверку (юрист или нотариус); все сходятся, что работу выполняет юрист, а нотариус остаётся нейтральным.
Покупка без поездки в Грецию
Всю сделку можно провести по доверенности: налоговый номер, счёт, проверка и подписание у нотариуса делаются на греческой стороне. Доверенность оформляют в консульстве Греции в вашей стране (проще всего) или у местного нотариуса с апостилем и заверенным переводом; её лучше ограничить конкретным объектом.
Подробнее: покупка недвижимости в Греции удалённо.
Ипотека для нерезидентов
Рынок в основном наличный, ипотека нерезидентам есть, но условия консервативнее, чем в Испании или Португалии. Источники называют долю кредита от стоимости объекта около 50–70% (для граждан не из ЕС ниже, около 50–60%) и ставки примерно от 4% до 6,5%; цифры расходятся, надёжного прайса банков для нерезидентов мы не нашли. Получите несколько предложений у банков.
Если цель — золотая виза, учтите правила о заёмных средствах: ипотека и золотая виза.
Где покупать
Выбор района зависит от бюджета, порога золотой визы и задачи: море, метро, аренда или тишина. На странице Аттики есть карта, главные точки и гайд по каждому району, а цены и аренда по районам собраны в мониторе цен.
Покупка и вид на жительство
Сама покупка вид на жительство не даёт. Золотая виза требует 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек, 400 000 € в остальных местах (не менее 120 м² основных помещений) или 250 000 € для переоборудованных нежилых помещений и реставрации памятника. Краткосрочная сдача такого объекта запрещена.
Проверьте свой случай в определителе порога, а полную стоимость с семьёй посчитайте в калькуляторе.
Налоги и расходы после покупки
После сделки владелец платит единый налог на недвижимость ENFIA: он считается по каждому объекту и зависит от района, площади, возраста дома и этажа; новому владельцу нужна декларация E9, чтобы налоговая начисляла его ежегодно.
- Налог на доход от аренды в 2026 году: 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 € и 45% выше (источники называют и 35 000 € для верхней границы). Посчитайте в калькуляторе окупаемости.
- Налог на прирост капитала с продажи недвижимости физическими лицами приостановлен до 31 декабря 2026 года; что будет дальше, неизвестно.
- Аренда принимается только безналичными платежами (с 1 января 2026 года).
- Налоговое резидентство от покупки не возникает: делает ли золотая виза налоговым резидентом.
Типичные ошибки
Самовольные постройки
Даже закрытый балкон или пристройка, которых нет в плане, могут заблокировать сделку. Просите заключение независимого инженера до задатка.
Обременения и долги
Проверка реестра ипотек и кадастра обязательна; требуйте письменный отчёт, что объект «чистый», до перевода денег.
Приграничная зона
Если объект на острове или на севере, выясните, входит ли он в зону, и получите разрешение до подписания.
Строящееся жильё без гарантий
Проверьте разрешение на строительство, план и банковскую гарантию; следите за сроком сдачи.
Комиссии без договора
Размер вознаграждения агента и юриста фиксируйте письменно до начала работы.
Устаревший гайд
Многие тексты описывают прежние пороги и налоги. Сверяйте дату и сравнивайте с трекером законов.
Источники
Закон 1892/1990 и описание приграничных зон по обзорам юристов и агентств (Elxis, Your Overseas Home, Mondaq); порядок сделки и расходы: Sotheby's International Realty Greece, Nikana, Greek City Times, наши калькуляторы и статьи; ипотека: Expat Focus, Ktimatoemporiki, Elxis; налог 15%: IMI Daily. Многие источники принадлежат агентствам, поэтому цифры мы называем ориентирами. Это не юридическая консультация.
Калькулятор покупкиТрекер законовПокупка удалённоНалоговый номер AFMАттика: районы и карта
Получить консультацию
Проверено 13 ноября 2026 года по открытым источникам и нашим расчётам; правила и налоги меняются, актуальные подтверждайте у греческого юриста.
Частые вопросы
Вопросы о покупке недвижимости в Греции
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить недвижимость в Греции?
Нет. Иностранцы могут покупать жильё без вида на жительство; ограничения есть только в приграничных и военных зонах для граждан не из ЕС.
Сколько стоит покупка сверх цены?
Около 6,9%: налог на передачу 3,09%, юрист 1,5%, нотариус 1,5% и кадастр 0,8%. Для граждан не из ЕС объявлено повышение налога до 15%, закона пока нет: трекер законов.
Нужно ли ехать в Грецию для покупки?
Нет, сделку можно провести по доверенности. Налоговый номер, счёт, проверку и подписание делает греческая сторона: покупка удалённо.
Нужно ли разрешение гражданину не из ЕС?
Только если объект в приграничной или военной зоне: тогда нужно разрешение комиссии с участием Минобороны. Для районов Аттики на нашей странице таких зон нет; для другого места попросите юриста проверить.
Можно ли взять ипотеку в Греции нерезиденту?
Можно, но рынок в основном наличный, а условия консервативнее. Источники называют долю кредита около 50–70% и ставки примерно 4–6,5%; цифры расходятся, получите предложения от нескольких банков.
Даёт ли покупка вид на жительство?
Сама по себе нет. Золотая виза требует определённой суммы и типа объекта: 250 000, 400 000 или 800 000 €. Проверьте в определителе порога.