Как выбрать юриста и агента в Греции: проверки

В греческой сделке юрист защищает вас, а агент продаёт вам. Эти две работы разные, оплачиваются по-разному, и ошибки, которые стоят покупателям денег, обычно возникают, когда их путают. Юрист проверяет право собственности и долги на объект; нотариус подписывает акт; инженер проверяет здание; агент находит объект и ведёт переговоры. Выбирайте каждого за то, что он делает, и добейтесь, чтобы хотя бы юрист работал только на вас.

Кто что делает

Роль	Что делает	Чего не делает	Гонорар по источникам
Юрист	Проверяет право собственности в земельном реестре и ипотечном бюро минимум за предыдущие 20 лет: залоги, аресты, судебные споры, права третьих лиц. Платит налоги, оформляет налоговый номер, представляет вас по доверенности.	Проверку самого здания	1–2% цены плюс НДС 24%
Нотариус	Составляет и удостоверяет акт и необходимые по закону справки, считает налоги	Подробную проверку прав собственности	По шкале; источники называют от 0,8% до 2% плюс НДС
Инженер	Проверяет, соответствует ли здание разрешению и плану: самовольные пристройки, остеклённые балконы, площади, состояние	Юридическую чистоту	Часто 300–600 €, около 150 € за простую квартиру
Агент	Находит объекты, организует просмотры, торгуется	Юридическую проверку: у агентов нет доступа к реестрам	2–4% плюс НДС, обсуждается, делится между покупателем и продавцом

Гонорары взяты из нескольких греческих юридических и агентских обзоров. Они сходятся в общей картине и расходятся в точных процентах, поэтому воспринимайте их как диапазоны и просите письменную смету.

Обязателен ли юрист?

Источники, которые мы прочитали, не утверждают, что юрист нужен в каждой сделке, а один из них пишет, что с 2014 года это не строгое требование закона. Нотариус и справка инженера от продавца обязательны. Все обзоры всё же советуют собственного юриста покупателя, а при покупке под золотую визу он нужен в любом случае: юрист подаёт заявление и готовит справки для дела.

Как проверить юриста

1. Членство в коллегии. Спросите название коллегии и регистрационный номер и подтвердите их в самой коллегии.
2. Независимость. Юрист должен быть независим от продавца и от агента. Юрист, которого рекомендует тот, кто вам продаёт, заинтересован в закрытии сделки.
3. Опыт с покупателями-нерезидентами, а при покупке под ВНЖ ещё и с самим видом на жительство.
4. Письменное соглашение о гонораре с перечнем: проверка титула, налоговый номер, доверенность, налоги, нотариус, регистрация.
5. Язык. Договор и краткое изложение вы должны получить на понятном вам языке.
6. Узкая доверенность — только на этот объект. Её можно подписать в греческом консульстве или у нотариуса в вашей стране с апостилем, и нужен заверенный перевод на греческий: см. покупка из-за границы.

Это относится к любому, кто знакомит вас с юристом, включая консалтинговые компании: спросите, получает ли он вознаграждение за рекомендацию.

Как проверить агента

• Попросите номер ГЭМИ компании (греческий торговый реестр) и проверьте его в официальном реестре на businessregistry.gr. В одном обзоре сказано, что лицензия ещё зависит от регистрации в местной торговой палате, а источники расходятся в том, какие ещё организации ведут списки, поэтому попросите юриста подтвердить.
• Получите комиссию письменно: сумма, кто платит и когда.
• Спросите, какие объекты он представляет эксклюзивно и не действует ли он одновременно в интересах продавца.
• Помните, что агент не проверяет юридический титул. Не принимайте слова «всё чисто» вместо отчёта вашего юриста.

Тревожные признаки

• Требуют задаток до того, как юрист закончил проверки.
• Наличные. Греческие правила, действующие с декабря 2024 года, требуют проводить платежи через банки, а договор, фиксирующий оплату наличными, может быть признан недействительным, по сообщению отраслевого издания.
• Юрист, инженер или банк «включены» и выбраны продавцом.
• Нет письменного договора с агентом или непонятный гонорар.
• Отказ допустить вашего инженера на осмотр.
• Давление: «ждёт другой покупатель».
• Нет ответа про регистрационные номера.

Сколько это стоит: пример

Для объекта за 400 000 € юрист при 1% стоит 4000 €, при 2% — 8000 €, плюс НДС 24%: от 4960 до 9920 €. Агент при 2% стоит 8000 € плюс 1920 € НДС, 9920 €, если вся комиссия ляжет на вас; часто её делят. Сравните с полным перечнем расходов в статье налоги и сборы при покупке в Греции.

Прежде чем что-либо платить

1. Сначала выберите юриста, потом объект.
2. Пусть юрист прочитает договор бронирования до того, как вы внесёте бронь.
3. Проверьте источник денег, которые будете переводить: источник средств.
4. Все платежи делайте со счёта на ваше имя.

Источники: Your Overseas Home, «Finding a good lawyer in Greece»; юридическая фирма Nikana, «Buying property in Greece: key professionals»; Elxis; Sotheby's Realty Greece; res-greece.com (декабрь 2024). Все они коммерческие или отраслевые: официальной шкалы гонораров мы не нашли. Материал информационный и не является юридической консультацией.