Вопросы и ответы: золотая виза Греции, Кипр и покупка недвижимости

ПМЖ Кипра — это бессрочный статус (не нужно продлевать), который дает право на налоговые льготы Non-Dom. ВНЖ Греции (Золотая виза) выдается на 5 лет, дает полную свободу передвижения по Шенгену, но требует продления, пока вы владеете недвижимостью.

Для Кипра это от €300,000 в новую жилую или коммерческую недвижимость. В Греции порог зависит от региона: в популярных локациях (Афины, Салоники) он составляет €800,000, в остальных — от €400,000. Мы подбираем объекты под ваш бюджет и цели.

Да, большая часть процесса проходит дистанционно. Мы проводим предварительный Due Diligence, чтобы исключить риск отказа. Ваше присутствие потребуется только на финальном этапе для сдачи биометрии, что существенно экономит ваше время.

Вы можете включить в заявку супругу, детей и, в ряде случаев, родителей. Мы берем на себя полное оформление документов для всех членов семьи.

Нет. Обе программы не обязуют вас постоянно проживать на Кипре или в Греции для сохранения статуса. Это идеальный «запасной аэродром» для бизнеса и жизни, который всегда активен.

Мы работаем только с проверенными застройщиками и проводим глубокий юридический аудит каждого объекта.

Сейчас в Греции действует трехуровневая система.

• 800 000 € — для популярных локаций: Афины, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек.
• 400 000 € — для всех остальных регионов страны. При этом площадь объекта должна быть не менее 120 м².
• 250 000 € — льготный порог, который сохранился только для специфических объектов: конверсия коммерческой недвижимости в жилую или полная реставрация исторических зданий.

Нет, в этом главное преимущество греческой программы. Для поддержания и продления ВНЖ (который выдается сразу на 5 лет) требования по обязательному проживанию отсутствуют. Вам достаточно сохранять право собственности на объект. Приехать в страну нужно будет как минимум один раз — для сдачи биометрических данных.

Греческая программа — одна из самых щедрых в плане семейного круга. В одну заявку можно включить:

• Супруга/супругу.
• Детей в возрасте до 21 года (при определенных условиях статус можно продлить до 24 лет).
• Родителей с обеих сторон (и ваших, и супруга/супруги) без необходимости доказывать их финансовую зависимость. Это делает Грецию лидером для тех, кто хочет перевезти всю семью («три поколения»).

Да, но с важным ограничением, введенным в последние годы. Инвесторам разрешено сдавать жилье в долгосрочную аренду. Однако закон запрещает использовать объекты, купленные по программе «Золотой визы», для краткосрочной аренды (типа Airbnb). Нарушение этого правила может привести к отзыву ВНЖ и крупному штрафу.

Да, но статус инвестора сам по себе не сокращает путь к паспорту. Чтобы претендовать на гражданство, нужно:

1. Прожить в Греции фактически не менее 7 лет.
2. Находиться в стране более 183 дней в году.
3. Сдать экзамен на знание греческого языка, истории и культуры.

Важно: Если вы просто владеете визой, но живете в другой стране, вы можете бесконечно продлевать ВНЖ, но не сможете подать на паспорт.

Здесь есть важный нюанс. «Золотая виза» дает право:

• Постоянно проживать в Греции и свободно перемещаться по странам Шенгенской зоны (до 90 дней в полугодие).
• Пользоваться государственными услугами здравоохранения и образования наравне с гражданами Греции.
• Быть владельцем греческого бизнеса и получать дивиденды. Однако: этот тип ВНЖ не дает права работать по найму. Вы не можете устроиться в местную компанию как штатный сотрудник. Если ваша цель — работа, потребуется оформление другого типа разрешения.

Нет. Нужен один объект, который сам достигает порога. Идея портфеля из нескольких объектов обсуждается в Национальной жилищной стратегии Греции 2026–2035, но для неё нужны отдельный закон и подзаконные акты, поэтому сейчас на неё рассчитывать нельзя.

Нет. Краткосрочная сдача через платформы и субаренда запрещены для объекта, на основании которого выдан или продлевается ВНЖ. Нарушение грозит отзывом ВНЖ и штрафом 50 000 €. Долгосрочная аренда допустима.

Не менее 120 м² основной площади. Кладовая и парковка в эти метры не входят, но их стоимость может учитываться в сумме инвестиций, если они куплены по тому же договору в том же здании.

Минимального срока пребывания нет. ВНЖ выдаётся на 5 лет и продлевается, пока вы владеете объектом. Он не даёт гражданства автоматически: натурализация идёт по отдельным правилам.

Только если на острове проживает не более 3 100 человек и он не Миконос или Санторини. Крупные острова вроде Крита, Родоса и Корфу относятся к порогу 800 000 €. Перед сделкой мы проверяем конкретный остров и муниципалитет.

Они не входят в Аттику и региональную единицу Салоник, поэтому для них действует порог 400 000 €. Адрес объекта проверяется отдельно.

Нет. Нужен один объект, цена которого сама достигает порога.

Порог 250 000 € действует для объектов со сменой назначения (из нежилого в жилое) и реставрации исторических зданий. Обычная покупка квартиры или дома вне дорогих районов требует 400 000 €.

Нет. Для обычной квартиры в Аттике порог 800 000 €. Порог 250 000 € действует только для помещений со сменой назначения и реставрируемых исторических зданий.

До подачи заявления на ВНЖ и после 5 апреля 2024 года. Это подтверждается справкой инженера установленного образца. Помещение, которое только можно перевести в жилое, не подходит.

Полная реставрация должна быть закончена до первого продления ВНЖ через пять лет. Иначе ВНЖ отзывают и назначают штраф 150 000 €. До завершения работ объект нельзя продавать.

Для этой категории нет. Но порог 250 000 € должен достигаться ценой одного объекта.

Нет, программа не обязывает вас к постоянному проживанию. Для поддержания статуса достаточно посещать остров всего один раз в два года. Это делает программу Кипра идеальным «запасным аэродромом» для тех, кто не планирует немедленный переезд.

Нет. Иностранцы могут покупать жильё без вида на жительство; ограничения есть только в приграничных и военных зонах для граждан не из ЕС.

Около 6,9%: налог на передачу 3,09%, юрист 1,5%, нотариус 1,5% и кадастр 0,8%. Для граждан не из ЕС объявлено повышение налога до 15%, закона пока нет: трекер законов.

Нет, сделку можно провести по доверенности. Налоговый номер, счёт, проверку и подписание делает греческая сторона: покупка удалённо.

Только если объект в приграничной или военной зоне: тогда нужно разрешение комиссии с участием Минобороны. Для районов Аттики на нашей странице таких зон нет; для другого места попросите юриста проверить.

Можно, но рынок в основном наличный, а условия консервативнее. Источники называют долю кредита около 50–70% и ставки примерно 4–6,5%; цифры расходятся, получите предложения от нескольких банков.

Сама по себе нет. Золотая виза требует определённой суммы и типа объекта: 250 000, 400 000 или 800 000 €. Проверьте в определителе порога.

Налог на приобретение 3,09%, юрист по сделке 1,5%, нотариус 1,5% и кадастр с реестром 0,8% от цены. Всего около 6,9% сверху.

Нет: цена должна достигать порога, который применим к вашему району и типу объекта. Уровни 250 000, 400 000 и 800 000 € показывает поиск порога инвестиций.

Для новых и вторичных объектов в калькуляторе применяется требование от 120 м². Для помещений со сменой назначения и исторических зданий такого требования нет.

Нет. Госпошлины, услуги юриста и страховку для семьи считает калькулятор ВНЖ, а всё вместе: калькулятор полной стоимости.

Нет. Здесь только расходы на оформление вида на жительство. Налоги и сборы при покупке объекта считает калькулятор покупки недвижимости, а всё вместе: калькулятор полной стоимости.

Для инвестора 40 лет, супруги 38 лет и двух детей 12 и 9 лет получается около 10 500 €: услуги юриста с НДС, госпошлины и страховка. Введите свой состав семьи, и калькулятор покажет точную цифру по каждому.

Оформление занимает до 8 месяцев с момента подписания сделки. Личное присутствие в Греции на этапе подачи не требуется, оно нужно позже для сдачи биометрии.

ВНЖ выдаётся на 5 лет с правом неограниченного продления.

Нет. Инвестором может быть человек любого возраста. Возраст нужен только для расчёта страховки.

По открытым данным 2026 года валовая доходность обычно в диапазоне примерно 3–6%, она зависит от района и цены за м². Малые квартиры по цене порога золотой визы дают низкую доходность, потому что цена за м² у них выше средней по району. Посчитайте свой случай калькулятором выше.

Для физических лиц шкала 15% до 12 000 €, 25% до 24 000 €, 35% до 36 000 € и 45% выше (закон 5246/2025). Источники расходятся в верхней границе: 35 000 или 36 000 €. Налог относится к доходу, полученному в 2026 году, и платится при подаче декларации 2027 года.

Нет: краткосрочная сдача запрещена, штраф до 50 000 €. Разрешена долгосрочная аренда. Подробнее: правила краткосрочной аренды.

Нет. Налог на прирост капитала с продажи недвижимости физическими лицами приостановлен до 31 декабря 2026 года; что будет дальше, неизвестно. Следите за трекером законов.

В рекламе часто берут цену объявления, а не договора, не вычитают простой, налог и расходы владельца. Здесь всё это учтено, а ставка аренды берётся из открытых источников и редактируется.

Три порога: 800 000 € в Аттике и других востребованных зонах, 400 000 € в остальных (не менее 120 м² основных помещений) и 250 000 € для переоборудованных нежилых помещений и реставрации памятника. Краткосрочная сдача объекта запрещена. Проверьте свой случай в определителе порога.

Нет. Это объявление правительства: на конец октября 2026 года законопроекта не было, сроки называли разные (1 января и 1 июля 2027). Пока закона нет, сделки облагаются по 3,09%.

Приостановка действует до 31 декабря 2026 года. Одна публикация пишет о планах продления ещё на год, но подтверждения мы не нашли. Уточняйте у застройщика по вашему проекту.

Продление до конца 2027 года объявлено на ярмарке в Салониках, окончательного акта мы не нашли. Для квартиры золотой визы краткосрочная сдача запрещена в любом случае: правила краткосрочной аренды.

Раз в месяц и по важным событиям: у каждой записи есть дата, а вверху страницы указано, когда мы проверяли её в последний раз.

Аттика относится к зоне с порогом 800 000 € при покупке квартиры не менее 120 м² основных помещений; для переоборудованных нежилых помещений и реставрации памятника порог 250 000 €. Проверьте свой случай в определителе порога.

На этой странице 13 районов и Пирей, и по ним в каталоге 50 проектов с данными. Для каждого района есть страница и гайд в PDF.

Это зависит от бюджета, порога и задачи: море, метро, аренда или тишина. Быстрый ориентир по целям есть выше; сравнить районы по цифрам можно в мониторе цен.

Положение проектов дано приблизительно, с точностью около 100 метров, без точных адресов. Точное расположение и планировки мы называем на консультации.

Короткий PDF на два листа: характер района, транспорт, главные точки, цены и аренда с источниками, порог золотой визы и что проверить при покупке. Он собирается из тех же данных, что и страница района.

По объявлениям в среднем по муниципалитету Афин около 2 560 €/м² (2 кв. 2026), в Вулиагмени около 7 400 €/м² (3 кв. 2026), в Патисии около 1 700 €/м². Разброс по районам в несколько раз; смотрите таблицу выше.

В каталоге новые проекты и малые квартиры, цена которых подогнана под порог золотой визы. Цена за м² у таких квартир выше, чем у обычных, поэтому это не оценка рынка района. Подробнее на страницах районов Афин.

Это ориентиры из открытых источников и из нашего каталога, а не оценка вашей квартиры. Источники расходятся и относятся к разным периодам, поэтому рядом с каждой цифрой стоят название и дата.

По нашему расчёту из открытых данных валовая доходность в таблице от 3,5% до 5,7% там, где есть обе цифры; она зависит от района. Чистую доходность с учётом налога и расходов считает калькулятор окупаемости.

Ежемесячно после обновления каталога; отдельные цены объявлений мы меняем, когда выходят новые отчёты. Дата выпуска стоит в начале страницы.

В нашей подборке проекты в центре Афин и ближних районах, в Пирее, на Афинской Ривьере, на западе и на севере города. Каждая часть описана на отдельной странице.

Да. Порог зависит от района и типа объекта: 250 000, 400 000 или 800 000 €. Какой применим к вам, покажет поиск порога инвестиций.

К цене квартиры добавляется около 6,9%. Точную сумму посчитает калькулятор покупки недвижимости.