Yunanistan emlak getiri hesaplayıcı
Bir daire uzun dönem kiralandığında ne kazandırabilir: vergi öncesi ve sonrası getiri, tüm alım masrafları ve 5 ile 10 yıl sonraki değer. Kiralar semtlere göre açık kaynaklardan alınmıştır; kendi rakamlarınızı girebilirsiniz.
Spitogatos Q3 2026. İlan kiraları genellikle gerçek sözleşmelerden yüksektir: sokağınız için kirayı kontrol edin ve aşağıda değiştirin.
Vergi ve masraflar hariç: otomatik eklenir (yaklaşık %6,9).
Kirayı m² oranından hesaplamak için gerekir.
Semtten doldurulur; değiştirebilirsiniz. Aylık kira: €810
Dairenin yılda kaç ay boş kaldığı. Varsayılan 0,5.
Kendiniz kiralıyorsanız 0. Genellikle %8–10'a kadar.
ENFIA, bina aidatları, küçük onarımlar. Varsayılan %0,5.
Golden Visa ve kiralama
250.000 €'nun üzerinde: yalnızca kullanım değişikliği veya restorasyon yoluna uyar (asgari büyüklük yok). Mülkün gerçekten böyle olduğunu kontrol edin.
Golden Visa mülkünün kısa dönem kiralanması yasaktır (50.000 €'ya kadar ceza), bu yüzden burada yalnızca uzun dönem kiralama hesaplanır.
Sonuç
Brüt getiri
3,2%
Vergi sonrası net getiri
2,0%
fiyat artı alım vergi ve masrafları üzerinden
Bu, girdiğiniz rakamlara dayalı bir tahmindir; öngörü ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kira vergisi 2026 skalasını kullanır (12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35, üstü %45); kaynaklar üst sınır için 35.000 € da verir, bu yüzden muhasebeciye danışın.
5 ve 10 yıl sonra değer ve toplam getiri
Üç fiyat artışı senaryosu. Kira sabit kabul edilir; sermaye kazancı vergisi ve satış masrafları düşülmez (gayrimenkulde sermaye kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıdadır).
| Yıllık fiyat artışı | 5 yıl sonra değer | 10 yıl sonra değer | 10 yıllık kazanç (artış + kira − yatırılan) | Yatırılan paranın yıllık getirisi |
|---|---|---|---|---|
| artış yok | €300.000 | €300.000 | €43.508 | 1,3% |
| 3% | €347.782 | €403.175 | €146.682 | 3,8% |
| 5% | €382.884 | €488.668 | €232.176 | 5,6% |
2026'da kira geliri vergisi
Vergi oranı
- 12.000 €'ya kadar15%
- 12.000–24.000 €25%
- 24.000–36.000 €35%
- 36.000 €'nun üstü45%
Oran yalnızca gelirin kendi dilimindeki bölümüne uygulanır. Örnek: yılda €20.000 kira ile vergi yaklaşık €3.800, yani gelirin 19%'si.
Kaynaklar üst sınırda ayrışır: 35.000 veya 36.000 €. Burada hesaplayıcıdaki gibi 36.000 € kullanılır. Giderler gelirden düşülmez.
Örnek hesaplar
Aynı formüller tipik durumlarda: fiyat, büyüklük ve semtin kira oranı. Yarım ay boş, yönetici yok, mal sahibi masrafı fiyatın %0,5'i.
| Daire | Aylık kira | Brüt getiri | Vergi sonrası net | %3 artışla 10 yıllık kazanç |
|---|---|---|---|---|
| €260.000, 55 m², Peristeri | €396 | 1,8% | 0,9% | €97.217 |
| €280.000, 50 m², Kallithea | €535 | 2,3% | 1,3% | €115.303 |
| €300.000, 45 m², Patisia | €338 | 1,4% | 0,6% | €100.496 |
| €400.000, 80 m², Atina belediyesi | €976 | 2,9% | 1,8% | €185.411 |
| €800.000, 130 m², Güney banliyöler (Glyfada, Voula, Alimos, Palaio Faliro) | €1.755 | 2,6% | 1,4% | €343.382 |
| €1.200.000, 200 m², Vouliagmeni | €4.480 | 4,5% | 2,3% | €625.380 |
Kira oranları ilan kiralarıdır, gerçek sözleşmelerden yüksektir. 250.000 € sınırında fiyatlanan küçük daireler düşük getiri verir: Golden Visa kira için değil, statü için alınır.
Hesaplayıcı nasıl çalışır
Alım masrafları
Devir vergisi %3,09, avukat %1,5, noter %1,5 ve tapu sicili %0,8: alım hesaplayıcıdaki gibi fiyatın yaklaşık %6,9 üzerine eklenir.
Kira
Seçilen semt için açık kaynaklardan (Spitogatos, RE/MAX Greece, Apil Properties) m² oranı. Boş aylar ve komisyon kiradan düşülür.
Vergi
Alınan kira üzerinden 2026 skalasıyla (5246/2025 sayılı Kanun), gider düşülmeden: temkinli bir varsayım.
Fiyat artışı
Üç senaryo: yılda %0, %3 ve %5. Sermaye kazancı vergisi ve satış masrafları düşülmez.
Sık sorulan sorular
Getiri hakkında sorular
Atina'da kira getirisi nedir?
2026 açık verilerine göre brüt getiri genellikle yaklaşık %3–6'dır; semte ve m² fiyatına bağlıdır. Golden Visa sınırında fiyatlanan küçük daireler düşük getiri verir, çünkü m² fiyatları semt ortalamasının üzerindedir. Kendi durumunuzu yukarıdaki hesaplayıcıda hesaplayın.
2026'da Yunanistan'da kira geliri vergisi nedir?
Gerçek kişiler için skala 12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35 ve üstü %45'tir (5246/2025 sayılı Kanun). Kaynaklar üst sınırda ayrışır: 35.000 veya 36.000 €. Vergi 2026'da alınan gelire uygulanır ve 2027 beyannamesiyle ödenir.
Golden Visa dairesini Airbnb'de kiralayabilir miyim?
Hayır: kısa dönem kiralama yasaktır, 50.000 €'ya kadar ceza vardır. Uzun dönem kiralamaya izin verilir. Daha fazlası: kısa dönem kiralama kuralları.
Sermaye kazancı vergisi hesaba dahil mi?
Hayır. Gerçek kişilerin gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıdadır; sonrasının ne olacağı bilinmiyor. Yasa takipçisini izleyin.
Buradaki getiri neden reklamlardan düşük?
Reklamlar çoğu zaman sözleşme değil ilan kirasını kullanır ve boş ayları, vergiyi ve mal sahibi masraflarını hesaba katmaz. Burada hepsi hesaba katılır; kira oranı açık kaynaklardan gelir ve değiştirilebilir.