Sorular ve cevaplar: Yunan Golden Visa, Kıbrıs ve emlak alımı

Kıbrıs kalıcı oturumu, Non-Dom vergi avantajlarına erişim sağlayan süresiz bir statüdür (yenileme gerekmez). Yunanistan oturum izni (Golden Visa) 5 yıllığına verilir, Schengen Bölgesi içinde tam hareket özgürlüğü sağlar, ancak gayrimenkule sahip olduğunuz sürece yenileme gerektirir.

Kıbrıs için yeni konut veya ticari gayrimenkulde 300.000 €'dan başlar. Yunanistan'da eşik bölgeye bağlıdır: popüler konumlarda (Atina, Selanik) 800.000 €; diğer tüm bölgelerde 400.000 €'dan. Mülkleri bütçenize ve hedeflerinize göre seçiyoruz.

Evet, sürecin büyük bölümü uzaktan yürütülür. Reddedilme riskini ortadan kaldırmak için ön hukuki inceleme (due diligence) yapıyoruz. Varlığınız yalnızca son aşamada biyometrik veri teslimi için gerekir; bu da zamanınızdan önemli ölçüde tasarruf sağlar.

Başvuruya eşinizi, çocuklarınızı ve bazı durumlarda ebeveynlerinizi dahil edebilirsiniz. Tüm aile üyeleri için belgelerin eksiksiz hazırlanmasını biz üstleniriz.

Hayır. Hiçbir program, statüyü sürdürmek için Kıbrıs'ta veya Yunanistan'da kalıcı olarak ikamet etmenizi şart koşmaz. İş ve yaşam için her zaman aktif olan ideal bir «yedek havalimanı»dır.

Yalnızca güvenilir geliştiricilerle çalışıyor ve her mülk için kapsamlı bir hukuki denetim yapıyoruz.

Şu anda Yunanistan'da üç kademeli bir sistem geçerlidir.

• 800.000 € — popüler konumlar için: Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla olan adalar.
• 400.000 € — ülkenin diğer tüm bölgeleri için. Mülkün alanı en az 120 m² olmalıdır.
• 250.000 € — yalnızca belirli mülkler için korunan ayrıcalıklı eşik: ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi veya tarihî binaların tamamen restorasyonu.

Hayır, Yunanistan programının en büyük avantajı budur. Oturum iznini sürdürmek ve yenilemek (5 yıllığına verilir) için zorunlu ikamet şartı yoktur. Mülk üzerindeki mülkiyet haklarını korumanız yeterlidir. Biyometrik verilerinizi vermek için ülkeye en az bir kez gelmeniz gerekir.

Yunanistan programı, aile çevresi bakımından en cömert programlardan biridir. Tek bir başvuru şunları kapsayabilir:

• Eş.
• 21 yaş altı çocuklar (belirli koşullar altında statü 24 yaşına kadar uzatılabilir).
• İki taraftan ebeveynler (hem sizinkiler hem de eşinizinkiler), mali bağımlılıklarını kanıtlamaya gerek olmadan. Bu, Yunanistan'ı tüm aileyi («üç kuşak») getirmek isteyenler için lider yapar.

Evet, ancak son yıllarda getirilen önemli bir kısıtlamayla. Yatırımcıların konutu uzun dönemli kiraya vermesine izin verilir. Ancak yasa, «Golden Visa» programı kapsamında satın alınan mülklerin kısa dönemli kiralama (Airbnb tipi) için kullanılmasını yasaklar. Bu kuralın ihlali oturumun iptaline ve ağır para cezasına yol açabilir.

Evet, ancak yatırımcı statüsü tek başına pasaporta giden yolu kısaltmaz. Vatandaşlık için uygun olmak için şunları yapmanız gerekir:

1. Yunanistan'da en az 7 yıl yaşamak.
2. Yılda 183 günden fazla ülkede bulunmak.
3. Yunan dili, tarihi ve kültürü bilgisi sınavını geçmek.

Önemli: Yalnızca vizeye sahipseniz ama başka bir ülkede yaşıyorsanız, oturum izninizi süresiz yenileyebilirsiniz ancak pasaport için başvuramazsınız.

Önemli bir ayrıntı var. «Golden Visa» şu hakları verir:

• Yunanistan'da kalıcı olarak ikamet etme ve Schengen Bölgesi'nde serbestçe dolaşma (altı aylık dönemde en fazla 90 gün).
• Devlet sağlık ve eğitim hizmetlerinden Yunan vatandaşlarıyla eşit koşullarda yararlanma.
• Yunanistan'da bir işletmeye sahip olma ve temettü alma. Ancak: bu tür oturum izni başkaları için çalışma hakkı vermez. Yerel bir şirkette kadrolu çalışan olarak istihdam edilemezsiniz. Amacınız çalışmaksa başka bir izin türü almanız gerekir.

Hayır. Eşiğe tek başına ulaşan bir mülk gerekir. Birkaç mülkten oluşan portföy, Yunanistan'ın 2026–2035 Ulusal Konut Stratejisi'nde tartışılıyor; ancak ayrı bir yasa ve uygulama kararları gerektirdiğinden şu an buna güvenilemez.

Hayır. İzne dayanak olan mülkte platformlar üzerinden kısa süreli kiralama ve alt kiralama yasaktır. İhlal, iznin iptaline ve 50.000 € para cezasına yol açabilir. Uzun süreli kiralamaya izin vardır.

En az 120 m² ana alan. Depo ve otopark buna sayılmaz; ancak aynı binada aynı tapuyla alınırsa değerleri yatırıma eklenebilir.

Asgari kalış süresi yoktur. İzin 5 yıl için verilir ve mülke sahip olduğunuz sürece yenilenir. Kendiliğinden vatandaşlık vermez: vatandaşlığa geçiş ayrı kurallara tabidir.

Yalnızca nüfusu 3.100'ü geçmiyorsa ve Mikonos veya Santorini değilse. Girit, Rodos ve Korfu gibi büyük adalar 800.000 € eşiğine girer. İşlemden önce belirli adayı ve belediyeyi kontrol ederiz.

Attika'ya ve Selanik bölge birimine dahil değildirler; bu nedenle 400.000 € eşiği geçerlidir. Mülkün adresi yine ayrıca kontrol edilir.

Hayır. Fiyatı eşiğe tek başına ulaşan bir mülk gerekir.

250.000 € seviyesi, konut dışından konuta çevrilen mülkler ve restore edilen tarihi binalar için geçerlidir. Pahalı bölgeler dışındaki sıradan bir daire veya ev 400.000 € gerektirir.

Hayır. Attika'daki sıradan bir daire için eşik 800.000 €'dur. 250.000 € seviyesi yalnızca konuta çevrilen yerler ve restore edilen tarihi binalar için geçerlidir.

Oturum izni başvurusundan önce ve 5 Nisan 2024'ten sonra. Öngörülen biçimde mühendis belgesiyle kanıtlanır. Sonradan çevrilebilecek bir mülk uygun değildir.

Tam restorasyon, beş yıl sonraki ilk izin yenilemesinden önce tamamlanmalıdır. Aksi halde izin iptal edilir ve 150.000 € para cezası uygulanır. Çalışmalar bitene kadar mülk satılamaz.

Bu kategori için hayır. Ancak tek bir mülkün fiyatı yine 250.000 €'ya ulaşmalıdır.

Kıbrıs kalıcı oturumu (Kategori 6.2) için asgari yatırım tutarı 300.000 € artı KDV'dir. Bu tutar birincil konut veya ticari gayrimenkule yatırılmalıdır. Ödemenin yurt dışından alınan fonlarla yapılması önemlidir.

Hayır, program kalıcı ikamet şartı koşmaz. Statüyü sürdürmek için adayı iki yılda bir ziyaret etmek yeterlidir. Bu, Kıbrıs programını hemen taşınmayı planlamayanlar için ideal bir «yedek plan» yapar.

Üç kademeli koruma sağlıyoruz:

1. Hukuki denetim: Geliştiriciyi ve mülkün temiz tapusunu doğruluyoruz.
2. Due diligence kontrolü: Reddedilme riskini ortadan kaldırmak için dosyanızın ön analizini yapıyoruz.
3. Mali gözetim: Tüm işlemleri escrow hesapları üzerinden destekliyor, fonların Kıbrıs hukukuna uygun amaçlı kullanımını sağlıyoruz.

Hayır. Yabancılar oturma izni olmadan konut alabilir; kısıtlamalar yalnızca AB dışı vatandaşlar için sınır ve askerî bölgelerde geçerlidir.

Yaklaşık %6,9: devir vergisi %3,09, avukat %1,5, noter %1,5 ve tapu sicili %0,8. AB dışı alıcılar için verginin %15'e çıkarılacağı açıklandı ama henüz yasa yok: yasa takipçisi.

Hayır, işlem vekâletle yapılabilir. Vergi numarası, hesap, kontroller ve imza Yunan tarafında halledilir: uzaktan alım.

Yalnızca mülk sınır veya askerî bölgedeyse: o zaman Savunma Bakanlığı'nın da olduğu bir komisyon izni gerekir. Sayfamızdaki Attika semtleri böyle bölgelerde değildir; başka bir yer için avukatınızdan kontrol etmesini isteyin.

Evet, ancak piyasa çoğunlukla nakittir ve koşullar daha tutucudur. Kaynaklar yaklaşık %50–70 kredi ve yaklaşık %4–6,5 faiz verir; rakamlar çelişir, bu yüzden birkaç bankadan teklif alın.

Tek başına vermez. Golden Visa belirli bir tutar ve mülk türü ister: 250.000, 400.000 veya 800.000 €. Sınır bulucuda kontrol edin.

Fiyatın %3,09'u devir vergisi, %1,5'i işlem avukatı, %1,5'i noter ve %0,8'i tapu sicili. Toplamda yaklaşık %6,9 fazlası.

Hayır: fiyat, bölgeniz ve mülk türünüz için geçerli eşiğe ulaşmalıdır. Yatırım eşiği aracı 250.000, 400.000 ve 800.000 € düzeylerini gösterir.

Yeni ve ikinci el mülkler için hesaplayıcı en az 120 m² şartını uygular. Kullanım amacı değişen mülklerde ve tarihî binalarda bu şart yoktur.

Hayır. Aile için devlet harçları, hukuki hizmetler ve sigorta oturum izni hesaplayıcıda, her şey birlikte toplam maliyet hesaplayıcıda yer alır.

Hayır. Yalnızca oturum izni başvurusunu kapsar. Satın alma vergileri ve masrafları gayrimenkul alım hesaplayıcıda, her şey birlikte toplam maliyet hesaplayıcıda yer alır.

40 yaşında bir yatırımcı, 38 yaşında bir eş ve 12 ile 9 yaşında iki çocuk için yaklaşık 10.500 € tutar: KDV'li hukuki hizmetler, devlet harçları ve sigorta. Kendi ailenizi girin, hesaplayıcı her kişi için kesin rakamı göstersin.

Sözleşmenin imzalanmasından itibaren en fazla 8 ay. Başvuru yapılırken Yunanistan'da bulunmanız gerekmez; biyometrik veri vermek için daha sonra gerekir.

İzin, sınırsız yenileme hakkıyla 5 yıllığına verilir.

Hayır. Yatırımcı her yaştan olabilir. Yaş yalnızca sigortanın fiyatlandırılması için kullanılır.

2026 açık verilerine göre brüt getiri genellikle yaklaşık %3–6'dır; semte ve m² fiyatına bağlıdır. Golden Visa sınırında fiyatlanan küçük daireler düşük getiri verir, çünkü m² fiyatları semt ortalamasının üzerindedir. Kendi durumunuzu yukarıdaki hesaplayıcıda hesaplayın.

Gerçek kişiler için skala 12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35 ve üstü %45'tir (5246/2025 sayılı Kanun). Kaynaklar üst sınırda ayrışır: 35.000 veya 36.000 €. Vergi 2026'da alınan gelire uygulanır ve 2027 beyannamesiyle ödenir.

Hayır: kısa dönem kiralama yasaktır, 50.000 €'ya kadar ceza vardır. Uzun dönem kiralamaya izin verilir. Daha fazlası: kısa dönem kiralama kuralları.

Hayır. Gerçek kişilerin gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisi 31 Aralık 2026'ya kadar askıdadır; sonrasının ne olacağı bilinmiyor. Yasa takipçisini izleyin.

Reklamlar çoğu zaman sözleşme değil ilan kirasını kullanır ve boş ayları, vergiyi ve mal sahibi masraflarını hesaba katmaz. Burada hepsi hesaba katılır; kira oranı açık kaynaklardan gelir ve değiştirilebilir.

Üç sınır: Attika ve diğer yüksek talepli bölgelerde 800.000 €, başka yerlerde 400.000 € (ana alan en az 120 m²) ve dönüştürülmüş konut dışı mülkler ile tescilli yapı restorasyonu için 250.000 €. Mülkün kısa dönem kiralanması yasaktır. Durumunuzu sınır bulucuda kontrol edin.

Hayır. Bu bir hükümet açıklamasıdır: Ekim 2026 sonunda tasarı yoktu ve farklı tarihler anıldı (1 Ocak ve 1 Temmuz 2027). Yasa çıkana kadar işlemler %3,09 ile vergilendirilir.

Askıya alma 31 Aralık 2026'ya kadar sürer. Bir yayın bir yıl daha uzatma planından söz ediyor, ancak doğrulama bulamadık. Projeniz için geliştiriciye sorun.

2027 sonuna kadar uzatma Selanik fuarında açıklandı; nihai bir işlem bulamadık. Golden Visa dairesinde kısa dönem kiralama her durumda yasaktır: kısa dönem kiralama kuralları.

Aylık ve önemli olaylarda: her kaydın bir tarihi vardır ve sayfanın üstünde en son ne zaman kontrol ettiğimiz yazar.

Attika, ana alanı en az 120 m² olan daire için 800.000 € sınırı olan bölgededir; dönüştürülmüş konut dışı mülkler ve tescilli yapı restorasyonu için sınır 250.000 €'dur. Durumunuzu sınır bulucuda kontrol edin.

Bu sayfa 13 semti ve Pire'yi kapsar; rakamların arkasında 50 katalog projesi vardır. Her semtin bir sayfası ve PDF rehberi var.

Bütçeye, sınıra ve hedefe bağlıdır: deniz, metro, kiralama veya sessizlik. Hedefe göre hızlı yol gösterici yukarıda; semtleri rakamlarla fiyat monitöründe karşılaştırabilirsiniz.

Proje konumları yaklaşık 100 metre doğrulukla yaklaşıktır, kesin adres yoktur. Kesin konumu ve kat planlarını görüşmede veriyoruz.

İki sayfalık kısa bir PDF: semtin karakteri, ulaşım, ana noktalar, kaynaklı fiyatlar ve kiralar, Golden Visa sınırı ve alırken nelere bakılacağı. Semt sayfasıyla aynı verilerden oluşturulur.

İlan fiyatlarına göre Atina belediyesi ortalaması yaklaşık 2.560 €/m² (2026 2. çeyrek), Vouliagmeni yaklaşık 7.400 €/m² (2026 3. çeyrek) ve Patisia yaklaşık 1.700 €/m²'dir. Semtler arası fark katlıdır; yukarıdaki tabloya bakın.

Katalog yeni projeler ve Golden Visa sınırına göre fiyatlanan küçük dairelerdir. Bu tür daireler sıradan olanlardan m² başına pahalıdır; bu yüzden semt piyasasının değerlemesi değildir. Daha fazlası Atina semtleri sayfalarında.

Bunlar açık kaynaklardan ve kataloğumuzdan yol göstericidir; dairenizin değerlemesi değildir. Kaynaklar ayrışır ve farklı dönemlere aittir; bu yüzden her rakamın yanında ad ve tarih vardır.

Katalog güncellemesinden sonra aylık; tek tek ilan fiyatları yeni raporlar çıktıkça değişir. Sayı tarihi sayfanın başındadır.

Seçkimizde Atina merkezinde ve komşu semtlerde, Pire'de, Atina Rivierası'nda, şehrin batısında ve kuzeyinde projeler var. Her bölümün kendi sayfası vardır.

Evet. Bölgeye ve mülk türüne bağlıdır: 250.000, 400.000 veya 800.000 €. Hangisinin size uygulandığını yatırım eşiği aracı gösterir.

Fiyata yaklaşık %6,9 eklenir. Kesin tutarı gayrimenkul alım hesaplayıcı hesaplar.