Yunanistan'da gayrimenkul alımında vergiler ve masraflar

Yunanistan, yatırım yoluyla oturum izni almak için en çok talep gören ülkelerden biri olmayı sürdürüyor. «Golden Visa» programı, gayrimenkul piyasasını dengelemeyi amaçlayan bir dizi yasal değişiklikten geçti; kurallar daha şeffaf, ama aynı zamanda daha katı hale geldi.

Aşağıda, Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken dikkate alınması gereken güncel vergilerin ve harçların ayrıntılı dökümü yer alıyor.

Gayrimenkul devir vergisi

Yunanistan'da şu anda tek tip bir gayrimenkul devir vergisi oranı uygulanır. Bu oran, sözleşmede belirtilen mülk değerinin (ancak rayiç değerden düşük olmamak üzere) %3'üdür. Buna verginin kendisi üzerinden %3 belediye payı eklenir ve etkin oran %3,09'a ulaşır.

400.000 €'luk bir daire satın alırken temel vergi 12.360 € tutacaktır. Yunan Vergi Kanunu'na göre bu vergi, uyruğuna bakılmaksızın tüm alıcılar için zorunludur.

Yeni konutlarda KDV'nin askıya alınması

Mevcut dönemin en önemli avantajı, yeni mülklerde KDV'nin (%24) askıya alınmasıdır. Bu, birincil piyasadaki konutların alıcılarının ikinci el mülk alıcılarıyla aynı %3,09'u ödediği anlamına gelir; bu da kaliteli geliştirme projelerine giriş eşiğini önemli ölçüde düşürür.

500.000 €'luk bir mülk için tasarruf, yeni binalardaki standart Avrupa vergisine kıyasla 100.000 €'yu aşabilir.

Hukuki destek masrafları

Yunan mevzuatı, profesyonel avukatların ve noterlerin sürece katılımını işlem güvenliğinin temel unsuru yapar.

• Avukat ücreti (%1–1,5 + %24 KDV): Avukat, İpotek Sicili'nde takyidat, haciz veya hukuki uyuşmazlık bakımından mülkiyet kontrolü yapmak zorundadır. Avukatın imzası olmadan doğrulama prosedürü eksik sayılır.
• Noter hizmetleri (%1–1,2 + %24 KDV): Noter devlet tescil memuru olarak hareket eder. Sözleşme metnini hazırlar ve doğruluğundan sorumludur.
• Tescil harcı (%0,5–0,7): Bu harç, yeni mal sahibinin bilgilerinin resmî veri tabanına işlenmesi için Tapu Sicili'ne (Hypothecopyphylakeion) ödenir.

Yıllık mülkiyet vergileri

Mülkiyet hakları alındıktan sonra mal sahibi, devlete karşı düzenli vergi yükümlülükleri taşır.

Birleşik Gayrimenkul Vergisi (ENFIA)

ENFIA vergisinin tutarı her mülk için ayrı hesaplanır. Bölgeye, alana, binanın yaşına ve kat seviyesine bağlıdır.

Atina'nın bir konut bölgesindeki 100 m²'lik bir daire için vergi genellikle yılda 300 ile 600 € arasındadır. Vergi idaresi AADE'nin resmî verileri, mükellefin kişisel hesabı (Taxisnet) üzerinden kesin tutarın hesaplanmasına imkân verir.

Kira geliri vergisi

Mülk uzun dönemli kiraya veriliyorsa (Golden Visa sahipleri için kısa dönemli kiralama yasal olarak kısıtlanmıştır), gelir kademeli bir ölçekle vergilendirilir:

• Yılda 12.000 €'ya kadar — %15.
• 12.001 € ile 35.000 € arası — %35.
• 35.000 €'nun üzerinde — %45.

Masrafların özeti

Önemli: İşlemle ilgili tüm ödemeler yalnızca bankacılık sistemi üzerinden yapılmalıdır. Mülk bedelini veya ilgili vergileri ödemek için nakit kullanılması yasa ihlalidir ve sözleşmenin iptaline yol açar.

Yatırımcı bütçe planlarken tüm vergileri ve ilgili harçları karşılamak için mülk değerinin ayrıca %7–9'unu ayırmalıdır.

• Noter hizmetleri: Genellikle %1,2 – %1,5 artı KDV aralığındadır.
• Devir vergisi (Property Transfer Tax): Mülk değerinin yaklaşık %3,09'udur.
• Tapu tescili: Bilgilerin Tapu Sicili'ne işlenmesi %0,5 – %0,8'e mal olur.
• Hukuki hizmetler: Hukuki inceleme (due diligence) ve işlem desteği — yaklaşık %1,2 – %1,5 daha.