Αγορά ελληνικού ακινήτου μέσω εταιρείας: μετράει για τη βίζα;

Αρκετοί οδηγοί δικηγορικών γραφείων λένε ότι ακίνητο που αγοράζεται μέσω νομικού προσώπου μπορεί να μετρήσει για τη Golden Visa μόνο αν ο αιτών κατέχει το 100% των μετοχών της εταιρείας και η εταιρεία εδρεύει στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της ΕΕ· δεν βρήκαμε επίσημο κείμενο και η επισκόπηση της IBA του 2026 δεν το θίγει. Οι εύποροι αγοραστές προτιμούν συχνά εταιρεία για λόγους ιδιωτικότητας, διαδοχής ή δομής κατοχής, γι' αυτό το ερώτημα έχει σημασία. Αντιμετωπίστε τα παρακάτω ως ερωτήματα προς Έλληνα δικηγόρο και όχι ως τον κανόνα.

Σε τι συμφωνούν οι οδηγοί

• 100% ιδιοκτησία. Ο αιτών πρέπει να κατέχει όλες τις μετοχές· μία πηγή προσθέτει ότι πρέπει να είναι το μοναδικό μέλος της εταιρείας.
• Πού είναι η εταιρεία. Η έδρα της πρέπει να είναι στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος-μέλος της ΕΕ.
• Υφιστάμενη ξένη εταιρεία: μία σελίδα ερωτήσεων και απαντήσεων τη θεωρεί μη χρησιμοποιήσιμη· συνήθως χρειάζεται νέο κατάλληλο νομικό πρόσωπο.
• Το όριο εξακολουθεί να ισχύει. Την κατοχή έχει η εταιρεία, αλλά τα όρια και ο κανόνας των 120 τ.μ. στα επίπεδα των 800.000 € και 400.000 € δεν αλλάζουν.

Τι δεν ξεκαθαρίζουν οι πηγές

• Η επισκόπηση της IBA του Σεπτεμβρίου 2026 δεν λέει τίποτα για το αν μπορεί να είναι αγοραστής μια εταιρεία, για το ποσοστό ιδιοκτησίας ή για την έδρα του νομικού προσώπου. Η μόνη σχετική γραμμή είναι ότι ακίνητο που αποκτάται με τη διαδρομή μετατροπής των 250.000 € δεν μπορεί να είναι η έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας.
• Ένας οδηγός του 2026 μιλά για ξένα νομικά πρόσωπα με έως τρεις μετόχους που κατέχουν τουλάχιστον 33% ο καθένας. Αυτό μοιάζει με τον κανόνα της ξεχωριστής διαδρομής για start-up και όχι της αγοράς ακινήτων, και δεν τον εφαρμόζουμε εδώ.
• Η συνιδιοκτησία δεν εξετάζεται στις πηγές: η IBA λέει μόνο ότι η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο και ότι μικρότερες μονάδες δεν αθροίζονται: ο κανόνας του ενός ακινήτου.
• Φόροι και κόστος λειτουργίας της εταιρείας που κατέχει το διαμέρισμα δεν καλύπτονται: ρωτήστε για τα ετήσια έξοδα, τον φόρο μεταβίβασης και τι γίνεται όταν λήξει η άδεια.

Το «κατάλληλο για Golden Visa» είναι φράση πωλήσεων

Η IBA προειδοποιεί ότι η ετικέτα είναι εμπορική περιγραφή και όχι νομικό καθεστώς, και ότι ένα ακίνητο μπορεί να αποτύχει αν βρίσκεται στο λάθος τιμολογιακό επίπεδο. Ελέγξτε με δικηγόρο τον τίτλο, την πολεοδομική κατάσταση και τη δομή πριν δώσετε προκαταβολή: δείτε τι γίνεται αν πουλήσετε.

Ερωτήματα που αξίζει να βάλετε γραπτά

1. Θα δεχθούν οι αρχές αγορά από αυτή την εταιρεία για την αίτησή μου και με ποια νομική βάση;
2. Πρέπει να είμαι ο μοναδικός μέτοχος και πού πρέπει να έχει έδρα η εταιρεία;
3. Πώς τηρούνται οι όροι της άδειας (καμία βραχυχρόνια μίσθωση, διάρκεια κατοχής) όταν ιδιοκτήτης είναι η εταιρεία;
4. Ποια είναι τα ετήσια έξοδα και πώς βγαίνω από τη δομή;
5. Θα ήταν απλούστερη η αγορά στο όνομά μου, για την άδεια και για τη μεταπώληση;

Πηγές: οδηγοί δικηγορικών γραφείων και γραφείων συμβούλων (σελίδες ερωτήσεων Uglobal, Global Law Experts, επισκόπηση ελληνικού δικηγορικού γραφείου 2026) όπως αναφέρονται· IBA, «The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul» (Σεπτέμβριος 2026). Πουλάμε ελληνικά ακίνητα για αυτό το πρόγραμμα. Ενημερωτικό, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή.