Η Golden Visa με 250.000 €: κανόνες μετατροπής και τι να ελέγξετε

Το όριο των 250.000 € αφορά ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι μετατράπηκαν νόμιμα από μη κατοικία σε κατοικία μετά τις 5 Απριλίου 2024, καθώς και την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου. Η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης και αποδεικνύεται με το προβλεπόμενο πιστοποιητικό μηχανικού (IBA, Σεπτέμβριος 2026). Αυτή είναι πλέον η διαδρομή που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι νέοι αιτούντες (IMI Daily, 27 Αυγούστου 2026), γι' αυτό αυτό που πρέπει να ελέγχετε είναι τα έγγραφα κάθε έργου.

Τι θεωρείται μετατροπή

• Αλλαγή χρήσης. Οι κύριοι χώροι του ακινήτου περνούν από μη οικιστική χρήση σε οικιστική. Σε αυτή τη διαδρομή δεν υπάρχει ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ.
• Ημερομηνίες. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί νόμιμα πριν από την υποβολή και να έχει γίνει μετά τις 5 Απριλίου 2024.
• Απόδειξη. Αποδεικνύεται με το πιστοποιητικό μηχανικού που προβλέπουν οι κανόνες.
• Δεν αρκεί. Ακίνητο που απλώς μπορεί να μετατραπεί δεν πληροί την προϋπόθεση.
• Άλλες μη οικιστικές χρήσεις. Η κατηγορία καλύπτει και άλλες μη οικιστικές χρήσεις, μεταξύ των οποίων επαγγελματική και βιομηχανική, με τις προϋποθέσεις του νόμου. Για βιομηχανικό ακίνητο δεν πρέπει να υπήρχε βιομηχανική δραστηριότητα στη σχετική πενταετία.
• Έδρα εταιρείας. Το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας.

Διατηρητέα κτίρια

Η αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέου κτιρίου ισχύει επίσης με 250.000 €, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν. Η πλήρης αποκατάσταση πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την πρώτη ανανέωση μετά από πέντε χρόνια και το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί νωρίτερα· μεταβίβαση κατά παράβαση είναι άκυρη. Αν η αποκατάσταση δεν γίνει, η άδεια ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο 150.000 € (IBA).

Η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης

Ακίνητα που αποκτήθηκαν για τη χορήγηση ή ανανέωση της άδειας δεν επιτρέπεται να μισθώνονται βραχυχρόνια με τους κανόνες της οικονομίας διαμοιρασμού ούτε να υπεκμισθώνονται. Παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση και πρόστιμο 50.000 €. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται και δεν είναι υποχρεωτική. Δείτε μίσθωση του ακινήτου σας.

Γιατί τόσοι αγοραστές την επιλέγουν

Σύμφωνα με την IMI Daily, οι νέες αιτήσεις μειώθηκαν κατά 39% σε 3.086 στους πρώτους επτά μήνες του 2026 και οι περισσότερες γίνονται πλέον μέσω αυτής της διαδρομής. Περισσότερα στοιχεία: η Golden Visa σε αριθμούς.

Τι να ελέγξετε πριν κλείσετε μονάδα

1. Το πιστοποιητικό μηχανικού για την αλλαγή χρήσης, για τη συγκεκριμένη μονάδα, με ημερομηνία πριν από την υποβολή.
2. Την ημερομηνία της αλλαγής χρήσης: μετά τις 5 Απριλίου 2024.
3. Οικοδομικές άδειες και εγγραφή στο κτηματολόγιο που δείχνουν την οικιστική χρήση, και ότι το έργο έχει ολοκληρωθεί ή πότε θα ολοκληρωθεί (μια μετατροπή που βρίσκεται σε εξέλιξη δεν μπορεί να αποτελεί βάση αίτησης: αγορά στα χαρτιά).
4. Τον τίτλο ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό ότι δεν υπάρχουν βάρη.
5. Την πορεία των χρημάτων: τα κεφάλαια πηγαίνουν από τον λογαριασμό σας στον ελληνικό λογαριασμό του πωλητή· δείτε δάνεια και στεγαστικά.
6. Ότι η μονάδα δεν θα γίνει έδρα εταιρείας και ότι αποδέχεστε την απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
7. Νομικό και τεχνικό έλεγχο της συγκεκριμένης μονάδας από ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο και μηχανικό, όχι μόνο τα έγγραφα του πωλητή.
8. Το ιστορικό του κατασκευαστή: συγκρίνετε ολοκληρωμένα έργα και ημερομηνίες παράδοσης στην κατάταξη κατασκευαστών και στη λίστα έργων.

Το πλήρες κόστος

Στα 250.000 € προστίθενται ο φόρος μεταβίβασης, ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και το κτηματολόγιο, καθώς και τα κρατικά τέλη για την άδεια και τα μέλη της οικογένειας. Υπολογίστε τα στον υπολογιστή αγοράς ακινήτου και στον υπολογιστή άδειας διαμονής.

Πηγές: IBA, «The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul» (Σεπτέμβριος 2026)· IMI Daily (27 Αυγούστου 2026). Ενημερωτικό υλικό, όχι νομική συμβουλή· κάθε φάκελο τον κρίνει η αρμόδια υπηρεσία.