Κληρονομιά ελληνικού ακινήτου από ξένο κληρονόμο: τι είναι γνωστό το 2026

Οι κληρονόμοι που ζουν εκτός Ελλάδας οφείλουν ελληνικό φόρο κληρονομιάς για ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από την κατοικία τους· οι πηγές που διαβάσαμε συμφωνούν σε αυτό και διαφωνούν στους συντελεστές, τα αφορολόγητα και την προθεσμία δήλωσης, γι' αυτό κανένα νούμερο της σελίδας δεν πρέπει να χρησιμοποιηθεί χωρίς επιβεβαίωση Έλληνα δικηγόρου. Οι δύο νόμοι του 2025 συχνά μπερδεύονται: ο ένας άλλαξε τη διαδικασία στον συμβολαιογράφο, ο άλλος τον φόρο για Έλληνες πολίτες στο εξωτερικό, και κανένας δεν είναι γενική μείωση συντελεστών για ξένους ιδιοκτήτες.

Σε τι συμφωνούν οι πηγές

• Ένας ξένος κληρονόμος πληρώνει ελληνικό φόρο κληρονομιάς για περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στην Ελλάδα, όπου κι αν ζει.
• Ο φόρος εξαρτάται από τη συγγένεια του κληρονόμου με τον θανόντα: τα τέκνα και ο σύζυγος είναι στην ευνοϊκότερη κατηγορία, οι μακρινοί συγγενείς και οι μη συγγενείς πληρώνουν τα περισσότερα.
• Η δήλωση έχει προθεσμία, και ο κληρονόμος στο εξωτερικό αναφέρεται ότι παίρνει περισσότερο χρόνο από τον κληρονόμο στην Ελλάδα.

Πού διαφωνούν

Θέμα	Τι βρήκαμε
Συντελεστές	Μία πηγή λέει ότι η πλησιέστερη κατηγορία πληρώνει από 0% έως 10%· παλαιότερος οδηγός δίνει κατ' αποκοπήν 1% για τις δύο πρώτες κατηγορίες με αφορολόγητα 95.000 € και 20.000 € και 20%, 30% και 40% για μακρινούς συγγενείς πάνω από 6.000 €.
Αφορολόγητο κατηγορίας Α	Ένα blog λέει ότι ανέβηκε από 100.000 € σε 150.000 €. Δεν μπορέσαμε να το επιβεβαιώσουμε.
Προθεσμία	Οι αναφορές διαφέρουν: έξι μήνες, εννέα μήνες ή ένας χρόνος για κληρονόμους στο εξωτερικό.

Οι δύο νόμοι του 2025

• Ο νόμος 5221/2025 περιγράφεται ως κυρίως διαδικαστικός: διαθήκες και πιστοποιητικά κληρονομιάς περνούν στους συμβολαιογράφους, με τις συμβολαιογραφικές και διοικητικές διατάξεις σε ισχύ από την 1η Νοεμβρίου 2025.
• Ο νόμος 5222/2025 περιέχει την αλλαγή στον φόρο που αναφέρουν η KPMG και η Chambers: κινητά περιουσιακά στοιχεία εκτός Ελλάδας Ελλήνων πολιτών που ζουν στο εξωτερικό για τουλάχιστον πέντε συνεχόμενα έτη (αντί για δέκα) απαλλάσσονται. Αφορά Έλληνες πολίτες στο εξωτερικό και όχι αγοραστές ελληνικών ακινήτων.

Για οικογένειες non-dom και Golden Visa

• Τα μέλη της οικογένειας που περιλαμβάνονται στο ελληνικό καθεστώς non-dom απαλλάσσονται από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς για ξένα περιουσιακά στοιχεία (IMI Daily): δείτε κατ' αποκοπήν φόροι στην Ευρώπη. Αυτό δεν καλύπτει ακίνητα στην Ελλάδα.
• Δεν υπάρχει στις πηγές: τι συμβαίνει με την άδεια Golden Visa όταν πεθάνει ο επενδυτής και ποιο καθεστώς κρατούν τα μέλη της οικογένειας. Ρωτήστε γραπτά πριν αγοράσετε: πώληση ή απώλεια του κατάλληλου ακινήτου.

Ερωτήματα προς τον δικηγόρο

1. Ποιοι είναι οι συντελεστές και τα αφορολόγητα για τους κληρονόμους μου, ανά κατηγορία;
2. Ποια προθεσμία ισχύει για κληρονόμο στο εξωτερικό και ποια η ποινή αν χαθεί;
3. Ποιο δίκαιο κληρονομιών ισχύει για την περιουσία μου και λειτουργεί η διαθήκη μου και στις δύο χώρες;
4. Τι γίνεται με την άδεια και το ακίνητο αν πεθάνω;
5. Φορολογεί και η χώρα μου την κληρονομιά και υπάρχει σύμβαση;

Πηγές: KPMG Greece, «Tax Updates» (6 Αυγούστου 2025)· Chambers Private Wealth· Greek Herald και Protothema για τους νόμους κληρονομιάς του 2025· IMI Daily (5 Φεβρουαρίου 2026)· blogs κληρονομικού σχεδιασμού όπως αναφέρονται. Ενημερωτικό, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή.