Οδηγός για τη «Golden Visa» της Ελλάδας 2026: πώς να αποκτήσετε άδεια διαμονής μέσω επένδυσης

Το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας παραμένει ένας από τους πιο περιζήτητους δρόμους προς την Ευρώπη. Το 2026 το πρόγραμμα διέπεται από τις διατάξεις του ν. 5038/2023 και τις εκτενείς τροποποιήσεις του ν. 5100/2024, που εισήγαγαν ένα επενδυτικό σύστημα τριών επιπέδων.

Κύριες επενδυτικές επιλογές το 2026

Το ποσό εισόδου συνδέεται πλέον αυστηρά με διοικητικά όρια και τον τύπο του ακινήτου. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου της Ελλάδας, ισχύουν τα εξής όρια:

Σημαντικό: Σύμφωνα με τον ν. 5100/2024, η κατοικία που αγοράζεται στο πλαίσιο του προγράμματος απαγορεύεται να εκμισθώνεται βραχυχρόνια (μέσω Airbnb ή Booking.com). Επιτρέπεται μόνο η μακροχρόνια μίσθωση.

Διαδικασία αίτησης βήμα προς βήμα

Η διαδικασία ρυθμίζεται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης και περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

1. Απόκτηση ΑΦΜ

Το πρώτο βήμα είναι η εγγραφή στη φορολογική υπηρεσία (ΑΑΔΕ). Χωρίς αυτόν τον αριθμό είναι αδύνατο να ανοίξετε τραπεζικό λογαριασμό ή να καταχωρίσετε τη συναλλαγή.

2. Επιλογή ακινήτου και νομικός έλεγχος

Ο έλεγχος του τίτλου του ακινήτου γίνεται μέσω του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου. Πρόκειται για κρίσιμο στάδιο που εγγυάται την απουσία οφειλών και βαρών.

3. Προετοιμασία εγγράφων

Ο πλήρης κατάλογος των απαιτούμενων εγγράφων (Checklist) είναι διαθέσιμος στην πύλη της Enterprise Greece:

• Συμβόλαιο αγοράς: Πρέπει να επιβεβαιώνει την πλήρη καταβολή του επενδυτικού ποσού.
• Ασφαλιστήριο συμβόλαιο: Εκδίδεται από ελληνική ασφαλιστική εταιρεία για κάλυψη ιατρικών εξόδων (σύμφωνα με το άρθρο 136 του ν. 4251/2014).
• Πιστοποιητικό ποινικού μητρώου: Με Apostille και επίσημη μετάφραση μέσω του ελληνικού Υπουργείου Εξωτερικών.

4. Υποβολή μέσω της πλατφόρμας e-Rantevou

Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της υπηρεσίας του Υπουργείου Μετανάστευσης. Αμέσως μετά την υποβολή, ο επενδυτής λαμβάνει το «Blue Paper» — βεβαίωση (Veveosi) που επιβεβαιώνει τη νομιμότητα της παραμονής του στη χώρα.

Κόστος και κρατικά τέλη

Εκτός από το κόστος του ίδιου του ακινήτου, ο επενδυτής πρέπει να καλύψει υποχρεωτικά κρατικά έξοδα:

• Κρατικό τέλος (Παράβολο): 2.000 € για τον κύριο αιτούντα και 150 € για κάθε ενήλικο μέλος της οικογένειας.
• Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: 3,09% (σύμφωνα με τον Φορολογικό Κώδικα).
• Τέλος έκδοσης κάρτας: 16 € για την εκτύπωση της ηλεκτρονικής άδειας διαμονής.

Επίσημα στατιστικά στοιχεία για τον αριθμό των αδειών που εκδόθηκαν και τις πιο συχνές εθνικότητες μπορείτε να παρακολουθείτε στις μηνιαίες εκθέσεις στον ιστότοπο του Υπουργείου Μετανάστευσης.

Φορολογικό καθεστώς και μακροπρόθεσμος σχεδιασμός

Για πολλούς επενδυτές η Golden Visa δεν είναι μόνο διαπιστευτήριο για τον Χώρο Σένγκεν, αλλά και το πρώτο βήμα προς τη φορολογική βελτιστοποίηση. Σύμφωνα με τα ισχύοντα προγράμματα του ελληνικού Υπουργείου Οικονομικών, οι ξένοι επενδυτές που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα μπορεί να δικαιούνται το ειδικό καθεστώς Non-Dom. Συγκεκριμένα, εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις (σύμφωνα με τον ν. 4646/2019), ο επενδυτής μπορεί να καταβάλλει σταθερό φόρο 100.000 € τον χρόνο για όλα τα παγκόσμια εισοδήματά του, ανεξάρτητα από το ύψος τους. Αυτό καθιστά την Ελλάδα σοβαρό ανταγωνιστή της Κύπρου και της Ιταλίας στον αγώνα για το κεφάλαιο των ατόμων υψηλής καθαρής αξίας (HNWI), προσφέροντας διαφανές νομικό πλαίσιο και τη δυνατότητα ένταξης στον ευρωπαϊκό χρηματοοικονομικό χώρο.

Το πρόγραμμα Golden Visa το 2026 απευθύνεται σε επενδυτές έτοιμους να συμβάλουν στη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας. Η διατήρηση του ορίου στα 250.000 € για έργα ανακαίνισης κάνει το πρόγραμμα ανταγωνιστικό σε σύγκριση με την Ισπανία ή την Κύπρο.