Yunanistan Golden Visa: 400.000 euroya villa nasıl alınır ve iki kat fazla ödenmez

Yunanistan mevzuatındaki değişiklikler, oturum izni için gayrimenkul aramayı gerçek bir göreve dönüştürdü. Kitlesel yatırımcılar 250.000 €'luk çekle Atina'ya ve Mikonos'a hücum ederken, profesyonel oyuncular — özel yatırımcılar ve aile ofisleri — «400.000 € bölgesi»ndeki mülkleri arıyor.

Bu yazıda 2026'da 400.000 € eşiğinin nerelerde geçerli kaldığını, hangi bölgelerin en likit olduğunu ve yeni «120 metrekare» kuralına uymanın tek yolunun neden villa almak olduğunu inceliyoruz.

Oyunun kuralları: 400.000 € neden yeni ayrıcalıklı eşik?

2024–2025'ten itibaren Yunan hükümeti ülkeyi katı biçimde iki bölgeye ayırdı. Popüler metropollerde ve üst düzey adalarda giriş fiyatı 800.000 €'ya fırladı (kullanım amacı değiştirilen mülkler hariç). Ancak geniş kıyı bölgeleri 400.000 € bölgesinde kalmaya devam ediyor.

Programın kritik derecede önemli koşulları:

• Asgari alan: Mülk kesinlikle en az 120 m² olmalıdır.
• Bütünlük: 60 m²'lik iki daire alamazsınız. Tek bir villa veya tek bir büyük daire olmalıdır.
• Amaçlanan kullanım: Kısa dönemli kiralama (Airbnb) yasağı. Yalnızca uzun süreli ikamet veya bir yıl ve üzeri klasik kiralama.

«Bugün 400.000 €'luk bir yatırım, şişirilmiş piyasa beklentilerinin değil, gerçek metrekarelerin satın alınmasıdır. Aile mirası ve sermaye değeri yönünde bir seçimdir.»

Yunanistan'da 400.000 €'ya villa nereden alınır: en iyi konumlar

1. Peloponez: Mesinya ve Costa Navarino çevresi

Burası Avrupa sermayesi için «sakin bir liman». Kalamata Havalimanı'nın gelişmesi ve seçkin golf tesislerinin inşası sayesinde Peloponez, Fransız Rivierası'nın başlıca alternatifi oldu.

• Artıları: Arsalı, 150–200 m² aralığında geniş villa seçeneği.
• Potansiyel: Lüks segment altyapısının gelişmesine bağlı sermaye artışı.

2. Halkidiki: Sithonia ve Kasandra

Selanik'te eşik 800.000 € iken, yalnızca bir saatlik mesafedeki Halkidiki yarımadasında 400.000 € kuralı hâlâ geçerlidir.

• Artıları: Aile konutları için ideal ve AB ile Balkan vatandaşlarına yeniden satışta yüksek likidite.

3. Epir: İyon Denizi kıyısı (Parga, Sivota)

Korfu Adası'nın karşısında, az keşfedilmiş ama inanılmaz manzaralı bir bölge. Burada İyon Denizi'ne panoramik manzaralı modern tarzda bir villayı 400.000 €'ya bulabilirsiniz.

«400 bin bölgesinde villa almak, sosyal medyada adı geçmeden önce şehrin en iyi restoranında masa bulmaya benzer. 800 bin ödeyen komşunuzla aynı deniz manzarasına sahip olursunuz, ama tasarruf ettiğiniz parayla onun pahasına eğlenmek için kendinize bir yat alabilirsiniz.»

Emlakçılar ve bankacılar için kontrol listesi: nelere dikkat edilmeli?

İşlemin sorunsuz geçmesi ve müşterinin arzulanan «plastik»i (oturum izni) alması için mülkü şu noktalar bakımından kontrol edin:

1. Enerji verimliliği belgesi: Yeni binalar için gereklilikler sıkılaştırıldı.
2. Alanın hukuki temizliği: 120 m²'nin tamamının yasallaştırıldığından ve tapu kadastroya işlendiğinden emin olun. «Barakalar» ve «bodrumlar» Golden Visa için ana alana çoğu zaman dahil edilmez.
3. Alt kiralama yasağı: Yönetim sözleşmesinde mülkün Booking veya Airbnb'de listelenmeyeceğini belirtin. İhlal, 50.000 € para cezasına ve statünün kaybına yol açar.

Sonuç: zaman en önemli varlıktır

Yunanistan Golden Visa programı Avrupa'nın en istikrarlı programlarından biri olmayı sürdürüyor, ancak gereken alana (120+ m²) sahip mülk kıtlığı nedeniyle 400.000 €'luk «fırsat penceresi» giderek daralıyor.

Akıllı bir yatırımcı şimdi piyasaya giriyor; çünkü Peloponez ve Halkidiki'deki villa seçimi, «pasaport zammı» yerine birincil fiyatla mülk bulmaya hâlâ imkân tanıyor.