Yunanistan Golden Visa 2026

2026'da Yunanistan'ın «Golden Visa» programı, Avrupa Birliği'ndeki yatırım yoluyla göç araçları arasında en saygın ama aynı zamanda en sıkı düzenlenen araçlardan biri olarak kendini kesin biçimde kabul ettirdi. Atina'daki ve popüler adalardaki aşırı ısınmış gayrimenkul piyasasını soğutmayı amaçlayan bir dizi reformun ardından oyunun kuralları son derece şeffaf hale geldi. Bugün yatırımcılar Yunan oturum iznini yalnızca bir «yedek havalimanı» olarak değil, küresel istikrarsızlık koşullarında stratejik bir varlık olarak da görüyor.

Yeni bölgesel ayrım ve giriş eşikleri

Bu yılki başlıca değişiklik, güncellenen yatırım yasasında belirtildiği üzere, ülkenin yatırım haritasının farklı giriş eşiklerine sahip bölgelere kesin olarak ayrılması oldu. Tüm Attika'yı, Selanik'i, Mikonos'u ve Santorini'yi kapsayan sözde A Bölgesi'nde giriş yalnızca 800.000 euro ve üzeri sermayeyle mümkündür. Aynı zamanda hükümet katı bir sınırlama getirdi: mülk, alanı en az 120 metrekare olan tek bir mülk olmalıdır. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın resmî açıklamalarına göre bu önlem, daha önce yerel halk için uygun fiyatlı konut stokundan toplu biçimde çekilen küçük dairelerin satın alınmasını durdurmayı amaçlıyor.

Daha ılımlı yatırım arayanlar için Yunanistan anakarasını ve daha az ticarileşmiş adaları kapsayan B Bölgesi kalıyor. Burada asgari eşik 400.000 euro, ancak 120 metrekare alan şartı geçerliliğini koruyor. 2026'da yatırımcılar giderek Peloponez veya Halkidiki gibi bölgelere dikkat ediyor; bu tutarla orada yüksek değer artışı potansiyeline sahip geniş bir villa edinilebilirken, Atina'nın merkezinde aynı parayla artık çok daha az seçenek bulunuyor.

Yenileme ve kullanım amacı değişikliği için ayrıcalıklı koşullar

250.000 euroluk «ayrıcalıklı» eşiğe özel dikkat gösterilmelidir. 2026'da bu seçenek Yunan şehirlerinin yenilenmesinin ana itici gücü oldu. Bu tutar iki tür mülk için geçerlidir: restorasyon gerektiren tarihî yapılar ve resmî olarak konuta dönüştürülen ticari binalar. Bu, kapsamlı hukuki kontroller ve inşaat denetimi gerektiren karmaşık ama mali açıdan avantajlı bir yoldur; çünkü Yunan mevzuatı (5038/2023 sayılı Kanun ve sonraki değişiklikler) oturum izninin ancak yeniden inşanın tüm aşamaları tamamlandıktan ve binanın amaçlanan kullanımı doğrulandıktan sonra onaylanmasını şart koşar.

Kısa dönemli kiralama yasağı ve yaptırımlar

2026'nın en çok yankı uyandıran yeniliklerinden biri, «Golden Visa» sahipleri için kısa dönemli kiralamanın tamamen yasaklanması oldu. Artık program kapsamında edinilen mülkler Airbnb veya Booking gibi platformlarda listelenemiyor. Yunan hükümeti kararlı bir tutum aldı: gayrimenkul ya yatırımcının kendi konutu olarak hizmet etmeli ya da bir yıl veya daha uzun süreyle uzun dönemli kiraya verilmelidir. Yunan Vergi İdaresi'ne (AADE) göre bu kuralın ihlali 50.000 euroya kadar idari para cezasına tabidir ve tekrarlanan ihlalde oturum izninin geri dönülmez biçimde kaybedilmesi riski vardır.

Programın avantajları ve aile imkânları

Kuralların sıkılaşmasına rağmen programın avantajları kısıtlamalardan ağır basıyor. Yunan oturum izni hâlâ tam beş yıllığına verilir ve ülkede fiilen ikamet etmeyi gerektirmez. Bu, kendi ülkesinde vergi mukimliğini korumak ve aynı zamanda Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat özgürlüğüne sahip olmak isteyenler için ideal bir seçenektir. Üstelik program «aile odaklı» olmayı sürdürüyor: mevcut Göç Kanunu'nun da doğruladığı gibi tek bir başvuruya eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve iki taraftan ebeveynler dahil edilebilir.

Dijitalleşme ve vatandaşlığa giden yol

2026'da başvuru süreci daha da dijitalleşti. Belgelerin sunumu, Göç Bakanlığı'nın özel bir platformu üzerinden gerçekleşiyor; bu da ortalama bekleme süresini 6–8 aya indirdi. Tüm hesaplamaların kesinlikle Yunan banka hesapları üzerinden yapılması ve fonların kaynağının kara paranın aklanmasıyla mücadeleye ilişkin Avrupa direktiflerine uygun olarak tam olarak belgelenmesi gerektiğini unutmamak önemlidir.

Uzun vadede Yunan «Golden Visa» AB vatandaşlığına giden bir köprü olmayı sürdürüyor. Yedi yıllık yasal statü ve ülkede fiilî ikametin ardından yatırımcı, Yunan dili ve temel tarih sınavını başarıyla geçmesi koşuluyla vatandaşlık için başvurma hakkına sahiptir. 2026'da diğer Avrupa ülkelerinde benzer programların kapandığı bir ortamda Yunanistan, uluslararası sermaye için istikrarlı ve öngörülebilir bir ortak olmayı sürdürüyor.