ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο: πώς να έχετε συντελεστή 5% αντί για 19% — ενημέρωση από το 2026

Όταν σχεδιάζουν να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο, οι επενδυτές και οι μελλοντικοί κάτοικοι αντιμετωπίζουν συχνά το ζήτημα της φορολογίας. Ο κύριος φόρος που μπορεί να αλλάξει σημαντικά τον προϋπολογισμό της συναλλαγής είναι ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%, αλλά υπό ορισμένες προϋποθέσεις η νομοθεσία της Κυπριακής Δημοκρατίας επιτρέπει τη μείωσή του σε προνομιακό 5%.

Το 2024–2026 οι κανόνες χορήγησης των ελαφρύνσεων έγιναν αυστηρότεροι. Σύμφωνα με τον ψηφισθέντα Νόμο αρ. 42(I)/2023, ο μειωμένος ΦΠΑ στην Κύπρο αποτελεί πλέον στοχευμένη βοήθεια για όσους αγοράζουν προσιτή κατοικία για προσωπική χρήση.

Ενημερωμένος νόμος ΦΠΑ στην Κύπρο: πότε πληρώνεται 5%;

Ο προνομιακός συντελεστής 5% εφαρμόζεται αποκλειστικά σε κύριες κατοικίες (νέες κατοικίες από τον κατασκευαστή) και μόνο αν το ακίνητο γίνει ο κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής σας στην Κύπρο (Main Residence) για διάστημα τουλάχιστον 10 ετών.

Κριτήρια για τη λήψη της ελάφρυνσης σύμφωνα με τους νέους κανόνες:

Για να εγκριθεί η αίτησή σας για μείωση του ΦΠΑ κατά την αγορά διαμερίσματος στην Κύπρο, το ακίνητο πρέπει να πληροί ταυτόχρονα τρία όρια:

1. Όριο εμβαδού (προνομιακό): Ο συντελεστής 5% επιβάλλεται μόνο στα πρώτα 130 τ.μ. χώρου διαβίωσης.
2. Μέγιστο συνολικό εμβαδόν: Το εσωτερικό εμβαδόν του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 190 τ.μ. Αν το εμβαδόν του σπιτιού ή των διαμερισμάτων υπερβαίνει αυτή την τιμή, ο αγοραστής χάνει το δικαίωμα στην ελάφρυνση και πληρώνει το πλήρες 19% στο σύνολο του ποσού.
3. Όριο αξίας: Η ελάφρυνση 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 350.000 € της τιμής του ακινήτου. Επιπλέον, το συνολικό κόστος της συναλλαγής σύμφωνα με τη σύμβαση δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 475.000 €.

Σημείωση: Για άτομα με αναπηρία, ο προνομιακός συντελεστής 5% εφαρμόζεται σε ολόκληρο το εμβαδόν έως 190 τ.μ. χωρίς αναλογικό διαχωρισμό.

Σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ 19%;

Υποχρεούστε να πληρώσετε τον πλήρη φόρο ακινήτου στην Κύπρο (19%) στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Επενδυτικό ακίνητο: Αν το ακίνητο αγοράζεται για ενοικίαση ή ως «εξοχική κατοικία».
• Εμπορικά ακίνητα: Τα γραφεία, τα καταστήματα και οι αποθήκες υπόκεινται πάντα στον πλήρη συντελεστή.
• Δευτερογενής αγορά (μεταπώληση): Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στη «μεταπώληση», αντ' αυτού καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης.
• Υπέρβαση ορίων: Αν ο χώρος διαβίωσης υπερβαίνει τα 190 τ.μ. ή η τιμή της σύμβασης είναι άνω των 475.000 €.
• Αγορά από νομικό πρόσωπο: Οι εταιρείες δεν δικαιούνται τον προνομιακό συντελεστή 5%.

Επίσημες πηγές και χρήσιμοι σύνδεσμοι

Για να επαληθεύσετε την ακρίβεια των στοιχείων και να υποβάλετε αίτηση, συνιστούμε τη χρήση επίσημων κυβερνητικών πόρων:

1. Tax For All (TFA) — η επίσημη πύλη του Τμήματος Φορολογίας Κύπρου για την υποβολή φορολογικών δηλώσεων και αιτήσεων για προνομιακό ΦΠΑ.
2. Τμήμα Φορολογίας Κύπρου — γενικές πληροφορίες για τη φορολογική νομοθεσία και τις εγκυκλίους (για παράδειγμα, Εγκύκλιος 11/2023).
3. Υπουργείο Οικονομικών Κύπρου — νέα για νομοθετικές αλλαγές και μεταρρυθμίσεις.

Συγκεντρωτικός πίνακας: ΦΠΑ στην Κύπρο 2026

Μεταβατική περίοδος (Σημαντικό!)

Έως τις 15 Ιουνίου 2026 ισχύει μεταβατική περίοδος. Αν η αίτηση για οικοδομική άδεια υποβλήθηκε πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2023, μπορεί να δικαιούστε ελαφρύνσεις σύμφωνα με τους «παλιούς» κανόνες (5% στα πρώτα 200 τ.μ. χωρίς αυστηρό όριο στο συνολικό κόστος).

Συμβουλή ειδικού: Ελέγξτε οπωσδήποτε την ημερομηνία υποβολής των εγγράφων από τον κατασκευαστή — αυτό μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Η επιλογή ανάμεσα στον συντελεστή ΦΠΑ 5% και 19% στην Κύπρο σήμερα εξαρτάται όχι μόνο από τις προθέσεις σας να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο για τον εαυτό σας, αλλά και από την αυστηρή συμμόρφωση με τις τεχνικές παραμέτρους του ακινήτου. Οι νέοι κανόνες του 2024–2026 έκαναν την αγορά πιο διαφανή, αλλά απαιτούν προσεκτική ανάλυση του εμβαδού και του κόστους της σύμβασης ήδη από το στάδιο της κράτησης.

Αν σχεδιάζετε αγορά για επενδυτικούς σκοπούς, συμπεριλάβετε αμέσως τον φόρο 19% στο οικονομικό σας μοντέλο. Ωστόσο, αν στόχος σας είναι να μετακομίσετε και να ζήσετε στο νησί, βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα, ώστε να μην χάσετε το δικαίωμα στην κρατική ελάφρυνση. Ο σωστός φορολογικός σχεδιασμός είναι το κλειδί για να παραμείνει η αγορά σας στην Κύπρο προσοδοφόρα και ασφαλής επένδυση.