НДС на недвижимость на Кипре: как получить ставку 5% вместо 19% - обновление от 2026 года

Планируя купить недвижимость на Кипре, инвесторы и будущие резиденты часто сталкиваются с вопросом налогообложения. Главный налог, который может существенно изменить бюджет сделки — это налог на добавленную стоимость (НДС). Стандартная ставка составляет 19%, но при соблюдении определенных условий законодательство Республики Кипр позволяет снизить её до льготных 5%.

В 2024–2026 годах правила предоставления льготы стали строже. Согласно принятому закону Law No. 42(I)/2023, теперь сниженный НДС на Кипре — это адресная помощь для тех, кто покупает доступное жилье для личного пользования.

Обновленный закон об НДС на Кипре: когда платится 5%?

Льготная ставка 5% применяется исключительно к первичной недвижимости (новое жилье от застройщика) и только в том случае, если объект станет вашим основным и постоянным местом жительства на Кипре (Main Residence) на срок не менее 10 лет.

Критерии получения льготы по новым правилам:

Чтобы ваша заявка на снижение НДС при покупке квартиры на Кипре была одобрена, объект должен соответствовать трем лимитам одновременно:

1. Лимит по площади (льготный): Ставка 5% начисляется только на первые 130 кв. м. жилой площади.
2. Максимальная общая площадь: Внутренняя площадь объекта не должна превышать 190 кв. м. Если площадь дома или апартаментов больше этого значения, покупатель теряет право на льготу и платит полные 19% со всей суммы.
3. Лимит по стоимости: Льгота 5% действует на первые €350 000 цены объекта. При этом общая стоимость сделки по контракту не может превышать €475 000.

Примечание: Для лиц с ограниченными возможностями льготная ставка 5% распространяется на всю площадь до 190 кв. м. без пропорционального деления.

В каких случаях применяется стандартная ставка НДС 19%?

Вы обязаны уплатить полный налог на недвижимость на Кипре (19%) в следующих ситуациях:

• Инвестиционная недвижимость: Если объект приобретается для сдачи в аренду или как "дом для отпуска".
• Коммерческие объекты: Офисы, магазины и склады всегда облагаются полной ставкой.
• Вторичный рынок (Resale): На «вторичку» НДС не начисляется, вместо него платится налог на переход права собственности (Transfer Fee).
• Превышение порогов: Если площадь жилья свыше 190 м² или цена контракта выше €475 000.
• Покупка на юридическое лицо: Компании не имеют права на льготную ставку 5%.

Официальные источники и полезные ссылки

Для проверки актуальности данных и подачи заявления рекомендуем использовать официальные государственные ресурсы:

1. Tax For All (TFA) — официальный портал Налогового департамента Кипра для подачи налоговых деклараций и заявлений на льготный НДС.
2. Налоговый департамент Кипра (Tax Department) — общая информация о налоговом законодательстве и циркулярах (например, Циркуляр 11/2023).
3. Министерство финансов Кипра — новости о законодательных изменениях и реформах.

Сводная таблица: НДС на Кипре 2026

Переходный период (Важно!)

До 15 июня 2026 года действует переходный период. Если заявка на разрешение на строительство (Planning Permit) была подана до 31 октября 2023 года, вы можете претендовать на льготу по «старым» правилам (5% на первые 200 кв. м. без жесткого лимита по общей стоимости).

Совет от эксперта: Обязательно проверяйте дату подачи документов застройщиком - это может сэкономить вам десятки тысяч евро.

Выбор между ставкой НДС 5% и 19% на Кипре сегодня зависит не только от ваших намерений использовать жилье для себя, но и от строгого соблюдения технических параметров объекта. Новые правила 2024–2026 годов сделали рынок более прозрачным, но требуют внимательного анализа площади и стоимости контракта еще на этапе бронирования.

Если вы планируете покупку в инвестиционных целях, закладывайте налог 19% в финансовую модель сразу. Если же ваша цель — переезд и жизнь на острове, убедитесь, что объект не выходит за рамки 190 квадратных метров, чтобы не потерять право на государственную субсидию. Правильное планирование налогов — это залог того, что ваша покупка на Кипре останется выгодным и безопасным вложением.