Φόροι ακινήτων στην Κύπρο το 2026: πλήρης οδηγός με ενημερώσεις

Η Κύπρος διατηρεί το καθεστώς ενός από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά καταφύγια της Ευρώπης. Η φορολογική μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 απλοποίησε σημαντικά το σύστημα επιβολής για τα φυσικά πρόσωπα, αλλά εισήγαγε νέους κανόνες για τον εταιρικό τομέα. Σε αυτό το άρθρο εξετάζουμε αναλυτικά ποιοι φόροι και τέλη αφορούν τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες το τρέχον έτος.

1. Φόροι αγοράς: τι πληρώνει ο αγοραστής

Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο συνεπάγεται κόστη που εξαρτώνται από την «ηλικία» του ακινήτου και την προβλεπόμενη χρήση του.

ΦΠΑ (Φόρος Προστιθέμενης Αξίας)

Ο φόρος επιβάλλεται μόνο κατά την αγορά νέων ακινήτων από κατασκευαστή.

• Κανονικός συντελεστής: 19%.
• Μειωμένος συντελεστής 5%: Εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τ.μ. χώρου διαβίωσης. Το συνολικό εμβαδόν του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 190 τ.μ. και η αξία του πρέπει να είναι 475.000 €.
• Προϋπόθεση: Το ακίνητο πρέπει να αποτελεί την κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια.

Τέλη μεταβίβασης τίτλου

Επιβάλλονται κατά την καταχώριση της κυριότητας ακινήτων της δευτερογενούς αγοράς.

• Σημαντικός κανόνας: Αν η συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ, τα τέλη μεταβίβασης τίτλου ισούνται με 0%.
• Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις ισχύουν συντελεστές 3%, 5% και 8% (αλλά το 2026 παραμένει σε ισχύ έκπτωση 50%, που τους μειώνει σε 1,5% – 4%).

Κατάργηση του φόρου χαρτοσήμου

Σύμφωνα με τον Νόμο αρ. 239(I)/2025, από την 1η Ιανουαρίου 2026 ο φόρος χαρτοσήμου στις συμβάσεις πώλησης και αγοράς ακινήτων έχει καταργηθεί πλήρως. Αυτό γλιτώνει τους αγοραστές από περιττή γραφειοκρατία και πρόσθετα έξοδα στο στάδιο υπογραφής της σύμβασης.

2. Φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία: φορολογική σύγκριση του 2026

Πολλοί επενδυτές αναρωτιούνται αν είναι καλύτερο να καταχωρίσουν το ακίνητο στο όνομά τους ή μέσω κυπριακής εταιρείας (SPV). Η μεταρρύθμιση του 2026 άλλαξε την ισορροπία των πλεονεκτημάτων.

3. Φόροι εισοδήματος από ενοίκια και νέοι κανόνες πληρωμής

Φόρος εισοδήματος

Για τα φυσικά πρόσωπα, τα πρώτα 22.000 € ετήσιου εισοδήματος είναι αφορολόγητα. Αυτό κάνει την Κύπρο ιδανικό μέρος για την κατοχή 1–2 διαμερισμάτων για εισόδημα από ενοίκια.

Διαφάνεια πληρωμών (Σημαντικό!)

Από την 1η Ιουλίου 2026 τίθεται σε ισχύ απαίτηση διαφάνειας των μισθώσεων:

• Όλες οι πληρωμές άνω των 500 € πρέπει να γίνονται μόνο μέσω τράπεζας ή ηλεκτρονικών πλατφορμών.
• Οι πληρωμές ενοικίων με μετρητά απαγορεύονται. Η μη τήρηση του κανόνα αυτού στερεί από τον εκμισθωτή τη δυνατότητα εφαρμογής φορολογικών εκπτώσεων, και ένας επαγγελματίας μισθωτής δεν θα μπορεί να συμπεριλάβει το ενοίκιο στα έξοδά του.

4. Φόροι πώλησης: υπολογισμός κέρδους

Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών

Ο συντελεστής είναι 20%. Ωστόσο, η μεταρρύθμιση αύξησε τις «φορολογικές ασπίδες» (εφ' όρου ζωής εκπτώσεις):

• 150.000 € κέρδους είναι αφορολόγητα κατά την πώληση κύριας κατοικίας.
• 30.000 € — γενική απαλλαγή κατά την πώληση οποιουδήποτε άλλου ακινήτου.

Επίσημες πηγές για επαλήθευση

Για να επαληθεύσετε τις πληροφορίες, μπορείτε να ανατρέξετε στους επίσημους πόρους:

1. Τμήμα Φορολογίας Κύπρου (mof.gov.cy/tax) — έντυπα δηλώσεων και φορολογικό ημερολόγιο.
2. Τμήμα Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων — υπολογισμός της εκτιμώμενης αξίας για δημοτικούς φόρους.
3. Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας — το κείμενο του Νόμου αρ. 239(I)/2025 για την κατάργηση του φόρου χαρτοσήμου.

Συμπέρασμα για τον επενδυτή: Το 2026 η Κύπρος έγινε φθηνότερη στην είσοδο (κατάργηση του Stamp Duty) και πιο προσοδοφόρα στην έξοδο (υψηλότερες εκπτώσεις ΦΚΚ). Ωστόσο, ο αυστηρότερος έλεγχος των πληρωμών με μετρητά απαιτεί πιο προσεκτική προσέγγιση στην τεκμηρίωση των μισθωτικών συμφωνιών.