Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: Полный гид с учетом изменений

Кипр сохраняет статус одной из самых привлекательных инвестиционных гаваней Европы. Налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, существенно упростила систему сборов для физических лиц, но ввела новые правила для корпоративного сектора. В этом материале мы подробно разберем, какие налоги и сборы актуальны для покупателей и владельцев в текущем году.

1. Налоги при покупке: что платит покупатель

Приобретение недвижимости на Кипре сопровождается расходами, которые зависят от «возраста» объекта и его назначения.

НДС (Value Added Tax)

Налог взимается только при покупке новых объектов у застройщика.

• Стандартная ставка: 19%.
• Льготная ставка 5%: Применяется к первым 130 кв.м. жилой площади. Общая площадь объекта не должна превышать 190 кв.м., а его стоимость — €475,000.
• Условие: Объект должен быть вашим основным местом жительства в течение 10 лет.

Титульный сбор (Transfer Fees)

Взимается при оформлении права собственности на вторичную недвижимость.

• Важное правило: Если сделка облагается НДС, титульный сбор равен 0%.
• В остальных случаях действуют ставки 3%, 5% и 8% (но в 2026 году сохраняется скидка 50%, что снижает их до 1.5% – 4%).

Отмена гербового сбора (Stamp Duty)

Согласно Закону № 239(I)/2025, с 1 января 2026 года гербовый сбор по договорам купли-продажи недвижимости полностью отменен. Это избавляет покупателей от лишней бюрократии и дополнительных расходов на этапе подписания контракта.

2. Физическое лицо против Компании: сравнение налогов 2026

Многие инвесторы задаются вопросом, на кого лучше оформлять объект — на себя или на кипрскую компанию (SPV). Реформа 2026 года изменила баланс выгод.

3. Налоги при сдаче в аренду и новые правила оплаты

Подоходный налог

Для физлиц первые €22,000 дохода в год не облагаются налогом. Это делает Кипр идеальным местом для владения 1-2 квартирами под аренду.

Прозрачность платежей (Важно!)

С 1 июля 2026 года вступает в силу требование о прозрачности аренды:

• Все платежи свыше €500 должны осуществляться только через банк или электронные платформы.
• Наличные расчеты за аренду запрещены. Несоблюдение этого правила лишает арендодателя возможности применять налоговые вычеты, а арендатор-бизнес не сможет внести аренду в расходы.

4. Налоги при продаже: расчет прибыли

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)

Ставка — 20%. Однако реформа увеличила «налоговые щиты» (пожизненные льготы):

• €150,000 прибыли не облагается налогом при продаже основного жилья.
• €30,000 — общее освобождение при продаже любого другого объекта.

Официальные источники для проверки

Для подтверждения данных вы можете обратиться к официальным ресурсам:

1. Tax Department of Cyprus (mof.gov.cy/tax) — формы отчетности и налоговый календарь.
2. Department of Lands and Surveys — расчет оценочной стоимости для муниципальных налогов.
3. Официальная газета Республики Кипр — текст Закона № 239(I)/2025 об отмене гербового сбора.

Резюме для инвестора: В 2026 году Кипр стал дешевле на входе (отмена Stamp Duty) и выгоднее на выходе (рост льгот по CGT). Однако усиление контроля за наличными платежами требует более внимательного подхода к документальному оформлению аренды.