Налоговая система Кипра в 2026 году прошла через ряд реформ, направленных на упрощение сделок и поддержку частных покупателей. Основные изменения коснулись отмены гербового сбора и значительного увеличения налоговых вычетов.

1. Налоги при покупке недвижимости

При приобретении объекта расходы зависят от типа рынка: первичный (новое жилье) или вторичный (перепродажа).

• НДС (VAT): Применяется только к новым объектам.

  • 19% — стандартная ставка.

  • 5% — льготная ставка для первого жилья (действует на первые 130 $m^2$ при стоимости до €350,000, при условии, что общая площадь не более 190 $m^2$ и цена до €475,000).

• Титульный сбор (Transfer Fees): Уплачивается при переходе права собственности на вторичном рынке. В 2026 году продолжает действовать скидка 50%, если сделка не облагалась НДС.

Важно: С 1 января 2026 года гербовый сбор (Stamp Duty) полностью отменен для договоров купли-продажи, подписанных после этой даты.

2. Налоги при владении

Кипр остается одной из немногих стран ЕС, где отсутствует ежегодный государственный налог на недвижимое имущество (Immovable Property Tax был отменен еще в 2017 году).

• Муниципальные сборы: Составляют от €100 до €500 в год в зависимости от размера объекта. Включают вывоз мусора, освещение и уборку улиц.

• Налог на доходы от аренды: Если вы сдаете жилье, доход облагается по прогрессивной шкале подоходного налога (первые €22,000 в год налогом не облагаются). Также удерживается взнос в систему здравоохранения (GeSY) в размере 2.65%.

3. Налоги при продаже (Capital Gains Tax)

При продаже недвижимости на Кипре уплачивается налог на прирост капитала по ставке 20%. Однако в 2026 году вступили в силу новые, расширенные льготы, которые значительно снижают налогооблагаемую базу.

Пожизненные налоговые вычеты (действуют с 01.01.2026):

• €30,000 — стандартный вычет для любого физического лица (ранее €17,086).

• €150,000 — при продаже основного места жительства, если владелец прожил в нем не менее 5 лет (ранее €85,430).

• €50,000 — при продаже сельскохозяйственных земель профессиональными фермерами.

Из полученной суммы вычитается один из доступных пожизненных лимитов, и только на остаток начисляется налог 20%.

Резюме для инвестора

1. Покупка: Выбирая новостройку до €475,000 под ПМЖ, можно сэкономить на НДС (5% вместо 19%) и полностью избежать титульного сбора.

2. Владение: Отсутствие ежегодного налога делает содержание недвижимости на Кипре одним из самых дешевых в Европе.

3. Продажа: Новые лимиты 2026 года позволяют многим частным владельцам продавать свое единственное жилье с нулевым налогом на прибыль.

Главное о налогах на недвижимость на Кипре

1. Покупатели недвижимости на Кипре уплачивают НДС, сбор за переход права собственности и гербовый сбор. При покупке жилого объекта от 300 000 € можно получить ПМЖ на Кипре за инвестиции.

2. Собственники уплачивают ежегодный налог в систему здравоохранения и взнос на оборону. 

3. При продаже недвижимости действуют налог на прирост капитала и сбор в Фонд поддержки беженцев.

4. Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Дополнительно уплачивают взнос на оборону и в систему здравоохранения.

5. Иностранные инвесторы могут получить статус Non‑Domicile и не платить налоги на пассивный доход.